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不同城市松松紧紧 , 很多人又看不清了 !

搜狐焦点 09-15

8 月份以来,全国有不同城市松的松,紧的紧,加上 9 月 6 日降准了,有些人又看不准市场了,来问我这到底是什么信号啊?大环境是松还是紧啊?所以我今天跟大家解读一下吧。

先说放松的城市

1、上海 8 月 6 日临港放松人才购房资格,5 年社保转 3 年。

点评:政策放松的效果很快就显现了,因为看好临港规划,所以促使一些观望的刚需和投资需求释放了,成交量猛增。之前滞销的项目一下就变的炙手可热,二手房交易量也活跃了很多。

据上海中原地产的数据,8 月,临港新城板块成交面积为 98218 平方米,环比上涨 148.94%,均价 2.7 万元 / 平方米,环比上涨 22.59%。

开发商乘势推盘,加大供应量,所以金九银十上海的成交量肯定会回暖,二手房业主也会感觉好卖一些,价格的话,非临港以稳定为主。

2、珠海中心区香洲区、横琴新区,8 月 29 日进一步放宽了限购条件。

点评:珠海的限购放松是一步一步进行的,正是因为放松限购的效果比较有效,且没有被叫停,所以珠海就壮大了胆子,一步步往前进,一直没有公开发文,只做不说。

珠海作为粤港澳大湾区的核心城市之一,是保持澳门繁荣稳定的后花园,横琴又是三大自贸区之一,要发展基建,需要的钱也多,可能也是默认了它的放松,反正现在其他城市还没有敢效仿的,所以不具有代表性。

3、长沙明确购买公寓可落户。

点评:其实长沙一直就有买公寓可落户的政策,只是说以前需要拿到了房产证才能落户,而现在是只要有购房合同就可以落户了!所以还是等于放松了落户的手续,其实主要是为了给公寓去库存,因为还是会有些人为了急于落户去买公寓的,因为落了户一年买一年社保就可以买住宅了,这是一种曲线救国买住宅获得学位的方式。

今年 1-8 月,长沙商业公寓累计供应 140.7 万方,同比上涨 95.8%,去化周期将近 20 个月。

不过长沙的公寓库存真的不算大,跟苏州比起来简直是小巫见大巫,苏州的非住宅库存有 7 万多套,去化周期超过 60 个月。

去年前年很多城市为了调控市场出政策打压公寓,现在公寓库存积压这么多,后面估计还是要想办法去库存才行,可能会有一些政策层面的放松,但公寓的税费太高,政策性又不稳定,不是万不得已,一般人最好别碰。

我老公在长沙的妹妹今年就买了一套公寓和一套写字楼,她是因为没有名额买住宅,我们都力劝她不要买这种产品,但她说要住,要办公,所以也劝不住,最后她还是很固执的买了。

4、天津放开片区指导价定价原则,允许开发企业自主定价。

听说天津最近开发商又在打折促销了,天津这个城市虽然想通过唯一的高考教育优势,放开落户挽狂澜于既倒,但确实是有点大势已去的感觉,经济阵痛不是那么容易调整到位的,转型周期估计会很长很长,加上限购限贷又不放松,光是放松限价,都没什么用,除非是你之前有价格倒挂的,那可能会上涨到市场价,否则根本无济于事,该跌跌,该稳定稳定。

就像广州的阴阳合同取消后,按市场价定价,反而正常了,涨完了就开始调整。

5、无锡放宽人才落户门槛,大专缴纳 3 个月社保即可落户。

这个一点都不稀罕了,连深圳这种一线城市都是大专落户,其他任何一个城市放宽人才落户门槛,我都觉得没什么大惊小怪的。谁能抢到更多的人,谁就是赢家。

对楼市的影响,一般来说,人才落户只能吸引一波人才,然后这一波该落的落完了,需求该买的买了后,市场就会回归正常,所以这种人才落户放松的政策对市场的持续性支撑不是很好。

然后看看收紧的城市

1、厦门 8 月中旬约谈开发商,对价格涨幅较大的房源限签。

点评:厦门的新房和二手房市场分化明显,尽管 8 月份预售证只发了 3 张,入市房源从 7 月份的 3124 套骤降到 8 月的 501 套,但一手住宅成交 1305 套,环比 7 月依然微涨 2.68%,虽然没有 6 月 1925 套那么多,但依然维持着四五月小阳春的热度。

但厦门二手住宅成交量已经连续四个月呈现回落态势,五月份成交 4315 套后,六月份 3494 套,七月份 3289 套,八月份降到了 2509 套,主要是需求更多转向了新房市场,所以新房的热度明显高于二手房市场,政府才会约谈开发商。

2、福州旧改减少货币补偿

点评:福州过去几年的旧改规模不多,是今年才开始启动大规模旧改计划,但碰上国家已经要收缩棚改规模了,我估计是国开行也不肯给这么多的货币补偿的贷款额度,对于做不到收支平衡的棚改项目,所以又只能暂停了。

还记得我去年写过的福州调研吗?我当时说福州房价本来要下跌了,结果没想到福州 4 月份马上出来三年棚改计划,涉及旧房 2339 万㎡、户数 92907 户,所以当时觉得如果大家都选择货币补偿,那房价恐怕就很难下降。

现在看来这个棚改计划是无法按原计划实施了,这对稳定福州楼市倒是个好事。

3、合肥 8 月 28 日调整宅地定价方式!

点评:这个背景主要是 7 月底中央经济工作会议提出的不把房地产作为短期刺激经济的手段后,合肥今年的土地溢价都不算低,所以也就非常积极的站出来做做样子,调控一下。

合肥的这个土地定价方式,其实跟深圳的出让方式非常类似,就是先让商品房部分价高者得,到达限价后再开始竞拍租赁房(深圳是竞拍人才房),谁出的价格高,那就是谁的,虽然表面上看商品房的土地溢价是低了,但最后开发商其实还是变相的会把租赁房(人才房)的土地成本算到商品房里面去,换汤不换药呵呵。

不过合肥今年市场还算是比较稳定的。

听说合肥现在首套房利率都上浮到 30% 了,这个有点吓人了!年底估计市场好不到哪里去。

来源 / 微信公众号:樱桃大房子(ytdfz8)

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