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半年报点评|万科:住宅是基本面的基本面 6000 亿目标完成或无悬念

中国网地产 陶婷 在销售增速放缓的大环境下,2018 年未完成 6300 亿元既定目标的万科,2019 年将业绩目标下调至 6000 亿元。2019 年半年报披露时间已到,万科的既定目标完成状况如何?8 月 20 日,万科 2019 年半年报给出了答案。

在房住不炒的大环境下,不断调整自身发展策略,用较高的试错成本来验证,哪条道路属于自己的万科,在上半年政策有所放松,房企融资情况好转的情况下,交出了一份与 " 活下去 " 相反的答卷。

增速放缓下 6000 亿目标完成无悬念

尽管万科上半年销售业绩增速还可以,但与恒大、碧桂园一样,万科仍然是处于增速放缓的阶段。根据 2019 年半年报显示,万科集团 2019 年营业收入与去年同期相比,增加 31.47 个百分点;而 2018 年万科集团营业收入与去年同期相比,增加了 51.80 个百分点。

万科 2019 年上半年报

不过,透过万科 2019 年半年报来看,下调业绩目标的万科,完成全年 6000 亿元的业绩目标,或毫无悬念。对于这个结果,无论是万科自己,还是业内看客,都毫不意外。

在此之前,有业内人士戏称万科业绩稳如老鸽。而早在 6 月末的万科股东会上,万科方面就自信说,房地产的黄金时代已经过去了,现在的竞争愈加激烈,现在属于一个强者恒强的时代了,碧万恒稳居前三,几乎没有对手。

果不其然,在房住不炒的大环境下,万科上半年势头依然强劲。半年报显示,上半年万科实现营业收入 1393.2 亿元,同比增长 31.5%;实现归属于上市公司股东的净利润 118.4 亿元,同比增长 29.8%。

今年上半年万科合同销售额同比上升。万科累计实现合同销售面积 2150.1 万平方米,合同销售金额 3340.0 亿元,同比分别上升 5.6% 和 9.6%。

与此同时,半年报还显示,万科已售未结资源持续增加,合并报表范围内有 4403.7 万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约 6215.5 亿元,较上年末分别增长 18.7% 和 17.1%。

这也就意味着,如果不出意外,万科 2019 年完成 6000 亿元的既定业绩目标,将毫无悬念。

现金流为王 万科三费费用有所上升

在融资渠道没有往年宽松,房企讲求现金流为王的当口,万科手握大把现金。半年报显示,截至 6 月底,万科持有货币资金 1438.7 亿元,高于短期借款和一年内到期长期负债的总和 666.5 亿元;净负债率 35.04%,持续保持行业低位。

万科通过持续优化债务结构、降低融资成本,提升对财务风险的防范能力。上半年,万科总体融资成本继续处于较低水平。其中,万科于今年 2 月完成 2019 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券(第一期),最终发行规模为 20 亿元,票面利率为 3.65%。

不过,万科资产负债率小幅上升。半年报显示,万科资产负债率为 85.26%,比年初 84.59% 增加 0.67 个百分点。并且,销售费用、管理费用、财务费用与去年同期相比,分别有所上升。

地产仍是主业 房地产收入比例达 95.5%

2019 年上半年,不断调整自身发展策略,用较高的试错成本来验证,哪条道路属于自己的万科,房地产仍是整个战略布局之中的基本面,而住宅产品更是成为其房地产这个基本面中的 " 基本面 "。

分业务看,上半年集团全部营业收入中,来自房地产业务的结算收入比例为 95.5%。上半年所销售的产品中,住宅占比 87.8%,商办占比 9.0%,其它配套占比 3.2%。住宅产品中 144 平方米以下的中小户型占比 90.6%。

在万科内部换防的人事变动之下,各大区域业绩有所变动。分区域来看,2019 年上半年集团房地产业务收入中,南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域的占比分别为 35.4%、32.9%、13.7%、18.0%。

根据万科 2018 年上半年报显示,万科集团房地产业务收入中,南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域占比分别为 28.85%、35.83%、15.75% 和 19.57%。

根据两年同期数据对比之下,2019 年南方区域收入实现了逆转,与去年同期相比,增加了 6.55 个百分点,收入排名重新跃居四大区域之首。

积极拿地扩张 多个业务继续全面开花

2019 年上半年,万科在多个城市积极拿地。半年报显示,万科上半年共获取新项目 54 个,总规划建筑面积 1372.8 万平方米,权益规划建筑面积 941.8 万平方米,权益地价总额约 649.8 亿元。

按权益投资金额计算,88.4% 的新增项目位于一二线城市。公司在建项目总建筑面积约 9867.6 万平方米,规划中项目总建筑面积约 5472.6 万平方米。

除此之外,万科物业继续坚持以有品质、有温度的服务积累客户口碑;坚持住宅商企两翼齐飞的战略,聚焦核心城市、核心客户,市场份额持续扩大。

截止 6 月底,万科物业实现营业收入 52.8 亿元,同比增长 27.1%。报告期内,万科物业积极拓展项目资源,新增项目的饱和收入(指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入)21.64 亿元,同比增长 113.8%。

点评:2019 年上半年报的出炉,使得付出试错成本的万科,最终找到自己的主航道:房地产仍是收入主要来源,住宅是房地产业务的基本面。而其它业务的不尽如人意也同样论证了郁亮的那句话:别指望新业务赚钱。

即便如此,物业领域、商业地产、养老地产、旅游地产等方面的探索,终究也是万科给予自己 " 活下去、活得好、活得久、活得幸福 " 的机会,也是 " 房住不炒 " 这个大环境给予的机遇和挑战。不过,老生常谈的是,万科这一波质量问题,究竟何时休矣?别缓缓待之。

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