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城里老牌商场接连闭店改造,为何五环外商圈客流不断?

新京报 08-20

新京报讯(记者 曹晶瑞 杨亦静)89 岁的西单商场、64 岁的王府井百货、40 多岁的甘家口大厦 …… 直到上世纪八九十年代,北京城里,这些老字号商厦逢着周末总是人流如织,因为无论是住在二环里的 " 城里人 ",还是五环外的 " 郊区人民 " 都愿意往闹市区凑凑热闹,逛逛城里,再顺便给自己添两件儿新衣裳。而今,这些屹立在三环里的传统商场多数早已没有了昔日的人气,而五环外新开张营业的商业综合体倒是人气飙升。同样是在电商兴起的时代,缘何差距如此之大呢?

新京报记者日前走访比对了城里几家传统商场和五环外的新建商业设施发现,三环里的几家华堂商场、四环边上的北辰购物中心等陆续关停,贵友、蓝岛、甘家口等一些传统商场正在改造、升级,即便是老字号王府井百货也在试图创新,重新聚拢人气,五环外的大型综合商业体近两年却近乎开一家火一家。" 五环外的世界 " 也正逐渐成为支撑京城传统商业的发展主流。

五环外北苑路上的上品折扣店,不少是一家人一起来的。新京报记者 王巍 摄

【五环里的世界】

老牌传统商场普遍升级改造

过去,说起在北京购物,多数人首先想到的一定是西单、王府井。为此,新京报记者率先探访了这两个知名的传统商场代表——王府井百货大楼和西单商场。

1955 年成立的王府井百货大楼是国家投资的第一座大型百货商店,被称为 " 新中国第一店 ",这里曾是老北京人钟爱的商场之一、外地人们来京的购物首选。

周末的王府井步行街上,人流如往常般熙熙攘攘,新京报记者走进位于步行街上的百货大楼,准备探一探 " 新中国第一店 " 如今的人气。记者看到,商场一层确有不少顾客在逛,但当记者乘扶梯抵达商场二层、三层时发现,这两层就显得有些清冷了。不少店铺里甚至没有顾客,售货员低着头做着手头的事情。

王府井百货大楼略显冷清。新京报记者 杨亦静 摄

不知是否因为商场货品相对高端,新京报记者在商场里观察了近 20 分钟,发现逛的人多,真正买东西的人却比较少。

西单商场如何呢?大概是因为商品价格相对亲民的原因,记者看到,相比王府井百货大楼,西单商场里的顾客稍微多些,但人气也不算旺盛,且从顾客群来看,多以中老年人为主,年轻人很少,略显清冷。

黄金地段的两个老牌商场人气如此,在北京拥有各种连锁店的贵友商厦、蓝岛大厦等传统商场情况如何呢?

蓝岛大厦改装出清。新京报记者 杨亦静 摄

" 致敬更好的我们,为了更好的我们,蓝岛大厦全面改装出清 ",在朝阳区东大桥蓝岛大厦的门口,两个大牌子说明了蓝岛的营业情况。

进入店内,到处都是清仓打折的条幅。时值周末又逢特价,记者以为商场内会有不少消费者逛街,但实际上很多店铺都没人光顾,一整层也只有寥寥几人。

蓝岛大厦 1993 年开业,位于东二环和东三环之间的这家店在十几、二十年前曾是朝阳区最火的商场之一,即使地处繁华地段,但近年来人气却明显下滑。

一位店员坦言,和很多传统商场一样,蓝岛大厦近几年客流确实有所减少。新京报记者了解到,目前,蓝岛大厦将进行升级改造。

位于长安街木樨地的长安商场,在经营 29 年后,已经正式闭店进入升级改造期,按计划,1-5 层的装修改造将于年底前竣工。

这轮探访中,唯一人气仍 " 旺 " 的老商场是甘家口大厦,这个上世纪 50 年代就开业、曾经几度升级改造的老牌商场,又要启动升级改造,目前开始全场清仓甩卖,不少附近居民趁着周末来 " 捡漏 "。按计划,改造从 10 月 8 日开始,工期两个月。除了餐饮层和超市,一层到五层要重新调整,未来仍定位在社区生活中心。

随后,新京报记者又来到了位于建国门外的贵友大厦。由于下雨,不少从永安里地铁站出来的市民躲在贵友大厦门口避雨,但没有人走进商场逛逛等着雨停。新京报记者穿过避雨的人群,走进商场发现,顾客寥寥无几,十分冷清。记者乘扶梯上楼,二楼和三楼已经关闭。

据了解,贵友大厦已于 7 月初开始升级转型。曾经,在北京,逛贵友是一件 " 很有面儿 " 的事情,如今,这个老牌商店却不得不面临升级改造。

唯一亮点是 " 北京地下城 "

其实,即便是老字号王府井百货也在尝试 " 创新 ",重新吸引人气,这也成为新京报记者此轮探访的唯一亮点。近日,王府井百货重新成为网红打卡地,原因就是除了传统百货,在商场地下二层出现了一座 " 老北京城 "。大二八自行车、电风扇、收音机、黑白电视机、绿皮火车、副食店 …… 新京报记者看到,这座 " 北京地下城 " 还原了最朴实无华的老北京市井生活。市民在这里不仅可以逛老北京胡同,还可以尝老北京小吃、听相声,上手玩一玩小时候的小霸王游戏机。身在其中,仿佛穿越到了半个世纪前的北京城。

相比之前记者探访百货区时的冷冷清清," 北京地下城 " 里则人气旺盛,甚至以年轻顾客居多。" 太有感觉了,全是儿时记忆里的模样。满满的回忆啊!" 现场一位市民感慨称。

只有餐饮区和影院人气尚可

新京报记者探访时还发现,商场百货区虽然光顾者寥寥,但餐饮区和影院还是有些人气的。

在西三环附近的燕莎友谊商城金源店,虽然是工作日,但地面停车场车位还是比较紧俏的。记者停好车进入商场后发现,商场内顾客多数都是直接乘坐电梯抵达五层就餐区,一层、二层等百货区依旧人烟稀少。记者抵达五层就餐区,一些店铺已开始需要排队就餐。记者站在五层玻璃围栏往下看发现,因正值饭点,五层餐饮区的人气和底下百货区人气形成鲜明对比。

记者几经走访发现,相比其他传统商场,记者探访的这家燕莎友谊商城金源店人气算不错的,其他一些传统商场,赶上饭点,虽然也有不少顾客就餐,但需要排长队等位的现象却少见。

【五环外的世界】

周末得一早来抢商场停车位

相比传统商场的日渐冷清,一些综合型商业设施,尤其是五环外的大型商圈,近两年却近乎是开一家火一家。无论是东五环外的长楹天街、通州万达,还是西部房山区的龙湖北京房山天街,或是城南的大兴荟聚购物中心、城北的昌平龙德广场 …… 这些新开门营业的商业设施大有 " 黑马 " 的架势,冲破电商的阻碍,重新夺回人气,为实体商场扳回一局。

新京报记者日前在西五环六环之间的房山奥特莱斯及房山天街看到,这两个商场的人气堪称火爆。

" 周六日,必须赶在开门之前来,否则真没地方停车!" 一位住在房山长阳的市民告诉新京报记者,房山奥莱近两年火到不行。" 开业之初,‘一望无际’的停车场空空荡荡,到处是空车位,现在呢?只要是周末,停车场出入口就会排长队,不赶在开门之前来,停车位绝对的一位难求!房山天街那边也差不多,我体验过,一般从周五晚上开始,停车就得排队!" 这位市民表示。

记者也走访了五环外一些传统商场,例如,通州国泰、贵友等,虽然也受到综合商场冲击,人气大不如从前,但相对于三环里的传统商场来说,客流情况尚可。

吃喝玩乐一应俱全

西有房山奥莱和天街、东有长楹天街。新京报记者日前来到长楹天街购物中心,虽然相对三环里的传统商场而言,这里位置较偏,但前来逛街的人可真不少。顾客中,既有全家出动的顾客群,也有三五成群的年轻人。

长楹天街来逛街的人不少。新京报记者 杨亦静 摄

记者看到,整个长楹天街购物中心分为东西两个区域。负一层到三层主要为品牌店购物区,四层、五层和六层众多餐饮店,此外还有溜冰场、电影院等娱乐设施。

" 住在附近太幸福了,这里绝对是遛娃好去处,每到周末我们就会带娃过来玩!"" 吃的玩的全齐了,停车也方便,挺不错的!" 记者采访多位顾客,几乎都给了长楹天街 " 五星好评 "。

家住通州区的市民楚女士向记者表示,以前她上学的时候,通州的商场只有人民商场、华联商场等本地商场,商品可选择性很少,所以和朋友相约逛街,基本都会直接奔西单。" 虽然距离远,交通没那么方便,但真的能买到东西。" 楚女士说,近两年,网购成为她主要消费方式,同时,家门口又开了通州万达广场、朝阳大悦城、长楹天街等综合商场,吃喝玩乐都能满足,她很少再往西单跑了。

另一位住在房山的刘女士也表示,以前购物基本就是公主坟、动物园、西单,现在她则成了房山奥莱的常客。

【讲述】

传统商场店员:" 店铺营业额降低三四成 "

三环里的传统商场和五环外的综合型商场到底人气差距有多大呢?

据翠微百货公主坟店一服装店店员透露,近两年受到电商及周围华熙 LIVE 等创新型商场的冲击,店里客流下滑明显。" 从我们店的营业额来看,降低了三四成左右吧。" 该店员表示。

蓝岛大厦一运动品牌店员也坦言," 几年前,蓝岛大厦经营情况良好的时候,我们店一天能销售几万甚至十几万元的衣服鞋帽,而现在减少到差不多十分之一。"

相比传统商场,新型商场的营业额成绩却还不错。举例来说,据赢商网调研数据显示,2018 年龙湖长楹天街年销售额达到 28 亿元,通州万达广场年销售额也有 21.2 亿元,大兴荟聚西红门购物中心则为 36 亿元,天通苑龙德广场为 10.2 亿元。

顾客:" 老商场逛的是一种情怀 "

眼瞅着一个个传统商场日渐萧条甚至面临倒闭,一部分市民还是觉得十分惋惜。市民王女士说,虽然现在很多综合型商场火了,吸引了不少年轻人,但对于上了年纪的她来说,还是习惯逛老商场。" 一来熟悉,二来感觉老商场里的衣服比较适合自己。朝阳大悦城我也去过好多次了,每次都转向,一层里又有衣服、又有鞋、帽子的,比较乱。不像传统商场,规规矩矩,买鞋去二层、买衣服去三层,好找!逛起来省事儿、省心、省力气!" 王女士表示。

另外一位顾客也表示,现在新型商场里的商品琳琅满目,潮牌居多,但要想买到纯棉的、适合自己的中规中矩的衣服,还得是王府井百货大楼、西单商场这样的老商场。

" 我虽然很少往西单跑了,但学生时代,周末坐着八通线、1 号线往西单跑的日子还是很怀念的。" 楚女士说。" 打小儿没少跟在老妈屁股后头逛甘家口百货,现在好久不去了,希望这家老店能永远都在。" 另一位市民如此表示。

【解读】

顾客:传统商场陈旧单一 综合商场一站式服务

其实,记者走访时发现,北京城区里的百货商场也不都是一片萧条,位于大望路的北京 SKP 商场、王府井 apm、三里屯太古里就依旧人气很旺。同样是三环里的商场,为何有的火爆有的萧条?同样是实体商场,同样都在和电商打 " 价格战 ",为何五环外的商场火爆,三环里的商场多数却反而略显萧条?

从记者实际探访情况来看,商场定位和硬件设施是影响人气的因素之一。传统商场多以百货为主,顶多额外再配备餐饮区和电影院。但新型商场无论是百货品牌的多样性,还是餐饮店的种类、数量以及电影院的硬件设施等都要比多数传统商场要好很多。比如,蓝岛大厦西区楼上也有电影院,记者采访时,就有观影退场的顾客表示,影院设施老旧,画质也一般,如果不是价格便宜,可能不会选择在这里观看。

而像是天街、奥莱这样的新型商场则是设施齐全,可以为顾客提供吃、喝、玩、乐一站式服务。

长楹天街吃喝玩乐一应俱全。新京报记者 杨亦静 摄

专家 1:商业模式决定人气命运

对于五环外商圈火爆,三环里传统商场人气下滑的情况,北京京商流通战略研究院院长、中国商业联合会专家委员会委员赖阳表示,商场是否火爆,主要取决于商业模式。网购时代,人们日常所需物品在网上都能够买到,这就促使消费者周末出行的目的不再只是为了选购某件商品,而是为了休闲娱乐。

三环里一些传统商场之所以惨淡,主要因为其经营模式还停留在 " 百货 + 超市 " 的传统模式,而五环外新建的一些商场却已经打破传统,创新出各种新的经营模式,将休闲、娱乐、餐饮、教育、艺术体验,甚至是运动、文化等集合起来,满足了现代人尤其是年轻人的周末出行的需求。" 比如,大悦城最初也是传统百货模式,人气一般,后来便不断调整。现在,大悦城里除各种时尚餐饮、电影院、潮牌、儿童娱乐设施外,还会定期组织一些主题展览、文化活动,顾客在这里能够实现吃喝玩乐一站式体验。" 赖阳称,随着消费者 " 逛街 " 需求、目的的转变,一些传统商场也在积极转型,比如记者所探访的蓝岛、甘家口等都在尝试改变,即便是老字号王府井百货也在尝试改变。而一些商场虽然地处五环外,却因为模式足够创新而吸引大量消费者,一些商场虽然地处三环里,但因为不与时俱进而被淘汰。

专家 2:五环外新楼盘聚集 消费主力年轻人扎堆

中原地产首席分析师张大伟表示,现在国内商业地产转型,传统的销售型商业降温、低迷,新兴商业都以餐饮、娱乐、教育等体验性为主。随着五环外新楼盘开盘,年轻人口聚集,对于吃饭、购物、娱乐、教育等需求增加,新开业的这些综合型商场恰恰满足了这部分人的需求。

三环里房产价格高、租金也高,从而促使更多的人涌向了五环外。五环外更能满足顾客需求的商圈同步建立,自然而然出现当下这种现象。

近两年,一方面城六区加强不符合城市功能定位的产业向外疏解,不断推进疏解整治促提升专项行动;另一方面,其他十区强化基础设施建设,发挥 " 拉力 " 作用。据北京市统计局网站公布最新数据显示,近两年在人口总量减少的现状下,人口分布呈现出城六区持续减少,其他十区微增的特点。其中,城六区常住人口持续减少。2018 年,常住人口为 1165.9 万人,与 2017 年相比,减少 42.9 万人,下降 3.5%。人口密度由 2017 年的每平方公里 8834 人降至 2018 年的每平方公里 8521 人。其他十区则保持微增的态势,2018 年,常住人口为 988.3 万人,与 2017 年相比,增加 26.4 万人,增长 2.7%,人口密度由 2017 年的每平方公里 639 人提高至 2018 年的每平方公里 657 人。

专家 3:交通便利程度与停车成本 是影响人气因素之一

交通专家徐康明表示,交通便利程度也是影响商场人气的因素之一。首先,停车设施是否完善、车位是否充裕,停车价格的高低、购物停车是否有优惠等都是影响客流的因素。其次,是否有地铁可直达商圈也会对客流产生一定影响。

的确,新京报记者在走访时也发现,对于商场,尤其是五环外的商圈来说,交通便利十分重要。比如,房山的奥特莱斯,守着京港澳高速以及新修的京良路,又紧临地铁房山线篱笆房站,停车目前也是免费的。再比如,守着地铁 6 号线的长楹天街、可以从地铁 4 号线西红门站直达的荟聚购物中心。

" 生活在大城市,交通路况、出行成本、停车便利度一定会是市民选择目的地时的参考因素之一。" 徐康明表示。

新京报记者 曹晶瑞 杨亦静 摄影 王巍

编辑 张树婧 校对 郭利

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