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房企轮流接盘 , 大鱼开始吃大鱼了

搜狐焦点 08-20

过去三年,地产江湖只有两种接盘侠,一种叫孙宏斌,一种叫其它。现在,世道变了。

12017、2018 年连续两年,融创位列房企收并购交易金额第一位。从链家、乐视,到星耀、万达、泛海,纵横交错游了一圈,有甩卖的地方,就有老孙,或者老孙的传说。年初,融创在港开 2018 业绩会,孙宏斌带着一丝骄傲总结过去:去年,我们有 200 个并购成功的案例。人比人气死人,中国 99% 的房企一辈子也吞不了 20 个项目。记者问,下一步准备并购谁?老孙带着另一丝骄傲说:都是他们找我,我也不知道下一个谁会上门。一年转眼过了三分二,孙宏斌却发现,自家门庭比以前冷清了些。原来风头被抢了。3 月底到 6 月初,80 天内,世茂接盘泰禾、明发、万通、粤泰,斥资 200 亿扫了 18 个项目。8 月 12 日,世茂再度出手,以 1.99 亿收入泰禾富阳项目 30% 的股权。一个新的接盘侠已经诞生。

而这还只是开始。世茂年初业绩会上,刚升任地产总裁的许世坛说:世茂 2019 年 70% 以上的土储会来自并购,将拿回款的 50% 买地。换句话说,按照去年回款 1374 亿估算,2019 年世茂至少将拿出 480 亿接盘金。地产 CEO 们都知道一个道理:弯道好超车。世茂突然飙车,争当并购之王,也是此理:为了重回前十。

2 大家都熟悉一条生物链:大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米。事实上,这个游戏规则适用于行情好的时候,比如 2016 年。

那一年,中海、万达、万科、恒大的收并购金额占 20 大房企收并购总额的 50% 以上,嘉凯城 ( 000918 ) 、中航地产 ( 000043 ) 、莱蒙国际等小鱼沦为口粮。如今 " 房住依旧不炒 ",地产调控持续,金融监管不断升级,弱肉强食的游戏还会继续。

和以前不同的是,大鱼开始吃大鱼了。拿世茂接盘的泰禾和粤泰来说,谁曾经没搅过几朵浪花?2017 年市场平稳那会,黄院长预感,又将迎来一轮接盘竞赛:" 今年市场收并购机会增加,泰禾力争弯道超车。" 那年 8-9 月,泰禾一个月 7 次收并购。前三季度,56 个收并购金额大于 10 亿的案例中,泰禾和阳光城 ( 000671 ) 占了 20 个。再说粤泰,广州(楼盘)老牌房企,2017 年没少抢地,差点接盘李嘉诚,拿下 3800 亩江门(楼盘)度假项目。

莎士比亚说过,不要指着月亮发誓,它是变化无常的,每个月都有圆缺。

" 你指着月亮发誓,你的爱情也会无常。" 中国楼市就是这样,变脸比月亮换脸还快。

2014 年,郁亮说,我们已经进入白银时代。然后迎来了癫狂的 2016。2017 年,中国孙宏斌说郁亮胡说,我们处在钻石时代,楼市还要火 10 年。然后迎来了沉寂的 2018。须臾骤变,大鱼也跟不上节奏。截止目前,泰禾甩给世茂的项目至少 11 个,总对价近 80 亿。粤泰转给世茂 5 个项目,对价 64 亿。今年 4 月,阳光 100 相继出售两个项目股权;6 月至今,华侨城 8 次转让项目股权;7 月底,遭遇 " 黑天鹅 " 的新城,以 41 亿甩卖了 10 个项目,二十强房企龙湖、旭辉、金科等成为首批接盘侠。

"1 万只小虾米挂掉 200 只,这不叫事,100 条大鱼挂掉 2 只才叫。" 比起 274 家小房企破产,这些中大型房企的 " 断臂求生 ",更具市场风向标意义:大家的预期正在变得悲观。

今年 1-7 月,全国房企土地购置面积同比下降 29.4%,新增货值破千亿元的企业为 15 家,不增反降,去年同期为 17 家。此外,房企新增货值十强的门槛值为 1236.8 亿元,同比降低 14%,去年为 1434 亿。

中指院数据显示,今年上半年,二级市场拿地金额为 802.7 亿元,同比仅仅微涨 5.3%,和并购疯狂的 2017 年相比不值一提。一二级市场拿地降温背后,是销售端和融资端双重施压。

6 月份的陆家嘴 ( 600663 ) 论坛上,银保监会老大郭树清批评:房地产过度融资,挤占信贷资源。言外之意:这是病,得治。2019 年 1 至 6 月,房地产开发企业到位资金 84966 亿元,其中国内贷款 13330 亿元,占比 15.6%,和 2017 年金融监管加码前相比,只降低了 2 个百分点。

7 月底,央行召开「银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会」,要求各类银行控制房地产贷款投放,加强对「存在高杠杆经营」的「大型房企」的融资行为的监管。

官方发话,当头一棒。这么突然一紧,房地产信托、ABS 等融资渠道将纷纷受限。资本运作高手吴建斌说,以前融资工具有 33 种,现在,大门一扇接着一扇关闭。

按照业内人士的说法,有三种企业会被 " 盯上 ":负债数据偏高,资产负债率超过 85% 的;近期融资规模较大,发债频率较高且达数十亿元的;高价拿地王,包括土地溢价率超过 50% 的。更悲催的是,2019 年是首个偿债高峰。

恒大研究院的数据显示,截至 2018 年年底,房企各主要渠道有息负债余额为 20.3 万亿元,将于 2019~2021 年集中到期,其中 2019 年到期规模高达 6.8 万亿元。也就是说,2016 年买地王的钱该还了。

当年剁手一时爽,如今还债泪两行。阳光 100 在 4 月相继甩出两个项目,收回 60 亿。7 月底高层表示,为了减轻负债,今年还要再卖 100 亿。不久前,阳光 100 发行 2 亿美元优先票据,利率高达 11.5%,远高于同行。

去年中国房企全年境外融资利率均值在 7% 左右。还是卖地还债比较划算。新湖中宝 ( 600208 ) 6 月发行 1.1 亿美元债券,利率也是高达 11%,加上千亿债务压顶,同样卖地求生:总建 210 万平的土地项目转让融创,换得 67 亿。去年 11 月以来,粤泰连续债务违约,公司银行账户被冻结,5 处资产遭遇查封。关键时刻也靠割肉,粤泰老板杨树坪说:将部分项目与世茂合作后,我们争取三年内还清所有债务。

按照目前的节奏,未来 2 年,「卖地弥补流动性缺口」的中部房企,甚至头部房企,就像中年男的赘肉——只会更多不会更少。但能够持续接盘的房企,就像中年男的头发,只会更少不会更多。

这类房企有两个特质,一是寻求弯道超车,二是手中有钱。比如拿下新城 8 个项目的金科,去年首进千亿阵营后,今年准备冲击 1500 亿,明年冲击 2000 亿。三年跨步走,必然 " 买买买 "。

截止今年上半年,金科新增计容建筑面积 1530 万平,同比增长 51%。此外,集团货币资金为 309 亿,足够覆盖短期有息负债。另外还有 1004 亿银行授信额度没用,有钱可以任性。

" 并购新星 " 世茂也是如此,「重回前十」的紧箍咒拴在头上,于是义无反顾地扛起接盘大旗。内幕君想起小说《最后的教父》,有一段这样的话:上帝创造了一个危险的世界,人类把它变得更加危机四伏。在这里,人们必须自己挣到每日的食物,而同伴都是猛兽。唯一的生存法则是,弱肉强食。别老说大鱼吃小鱼了,生而夺食,皆为猛兽。机会来临时,大鱼也会吃大鱼。

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