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净负债率远超警戒线 , 首创置业力偿千亿债务

搜狐焦点 08-20

危机感驱动下,曾居行业前 30 强的老牌房企首创置业 ( 02868.HK ) 正加快调整步调。

日前,首创置业发布 2019 年中期业绩。期内,集团实现签约金额 405.4 亿元,同比增长 12.4%;营业收入 104.76 亿元,同比增长 47.21%;归属于母公司股东的净利润 11.87 亿元,同比增长约 61.23%。

受累出货节奏与城市布局,首创置业去年未能达成 800 亿销售目标。同时,首创置业负债高企,净负债率达 168.63% 峰值。规模掉队下,首创置业今年加速销售、甚至变卖自身资产以缓解现金流压力。

" 断臂求生 " 的结果是,期末首创置业货币资金约 373.87 亿元,较 2018 年末增多 148.16 亿元。即使如此,首创置业目前仍杠杆率高企,有息负债约 1023.72 亿元,净负债率达 154.3%,远超安全警戒线。

失意的老牌房企

去年年初,首创置业雄心勃勃,提出 2018 年销售额保 750 亿元冲 800 亿元,2019 年、2020 年销售额突破 1000 亿元、1400 亿元。但不仅去年业绩未达标,首创置业将今年目标下调至 800 亿。上半年,其目标达成率刚刚过半。

期内,首创置业实现签约面积 162.7 万平方米,同比增长 19.4%;签约金额 405.4 亿元,同比增长 12.4%。主营业务中,房地产销售、咨询服务、土地一级开发、投资物业租赁收入分别为 73.72 亿元、0.37 亿元、25.65 亿元、3.50 亿元。

销售增长乏力,与首创置业的城市布局密不可分。作为隶属于北京(楼盘)国资委的国有企业,首创置业在 2003 年上市之初仅在北京发展。2005 年后,首创置业开始向西南、长三角拓展,将市场开拓至天津(楼盘)、成都、重庆(楼盘)及无锡(楼盘)等城市。

即使如此,今年上半年其北京地区销售金额约 215 亿元,占比高达 53%。天津、上海(楼盘)、成都、重庆、澳洲分别实现销售金额约 62.53 亿元、50.91 亿元、8.08 亿元、8.39 亿元、11.87 亿元。

重仓北京,但北京市场并不是首创的天下。克而瑞数据显示,上半年北京市企业权益金额榜前三位分别被中海(00688.HK)、首开 ( 600376.SH ) 、华润 ( 01109.HK ) 占据。首创置业落在十名开外,仅以 30.2 亿元的权益金额位居第 19 位。

意识到布局掣肘,今年上半年,首创置业动用一二级联动、基金平台拿地、合作开 发等模式积极拿地,期内新获 13 个二级开发项目,总投资额约 171.3 亿元,其中三大核心城市圈投资额占比达 81.3%。住宅业务首进苏州(楼盘)、佛山(楼盘)、东莞(楼盘)和厦门(楼盘)等城市。

截至报告期末,首创置业土地储备总建筑面积 1308.9 万平方米,权益总建筑面积 904.4 万平方米。土地储备总建筑面积中,85% 为发展物业,15% 为投资物业及其他。" 现有土地储备足以满足公司未来 3 年左右发展需要,规模适中。" 公司称。

负债高企卖资求生

今年以来,首创置业持续变卖资产换取现金流。7 月 31 日,首创置业公告称,将北京阳光苑商业投资有限公司 35% 的股权以 3.85 亿元底价转让予北京瑞腾阳光物业管理有限公司。仅在 7 月份,首创置业便披露了 3 项 " 卖资产 " 事宜。

据北京产权交易所信息,7 月 3 日其公布称,首创集团旗下康诚置业有限公司拟挂牌转让沈阳吉天置业有限公司 50% 的股权,转让底价约 1.565 亿元;同时,首创置业拟挂牌转让北京天城永元置业有限公司 50% 股权。

出售资产背后,是首创置业对降低杠杆的渴望。截至 2018 年末,集团负债总额达 1315.16 亿元,资产负债比 77.49%,净负债率更是达 168.63% 峰值。

面对高负债率,首创置业甚至拿出供股计划。3 月 10 日其公告称,预期每 10 股现有股份将发行不多于 5 股供股股份,已发行股份总数预期将增加不超过 50%。

密集运作的结果是,首创置业现金流压力暂缓。截至报告期末,其货币资金 373.87 亿元,较 2018 年末增多 148.16 亿元。短期借款 24.33 亿元,一年内到期的非流动负债 226.74 亿元,现金足以覆盖短期债务。

但降低杠杆率并非易事。截至报告期末,首创置业资产总额约 1953.51 亿元,同比增长 58.51%;总负债约 1532.36 亿元,同比增长约 59.3%;资产负债率约 78%,较去年末期提升 1 个百分点。

其中,集团有息负债 1023.72 亿元,股东权益合计 421.15 亿元;净负债率为 154.3%,较 2018 年末有所下降,但仍处行业较高水平。值得注意的是,期内其有 165.72 亿元永续债,若将此纳入计算,首创置业的杠杆率会更高。

Wind 数据显示,2018 年 A 股 30 家样本房企平均净负债率达 148.16%,H 股 30 家样本房企平均净负债率达 115.32%。其中,A 股房企高于净负债率平均值的有 14 家,H 股房企有 9 家,首创置业便是其中之一。

资金压力下,首创置业上半年动用银行贷款、公募债券、私募债、公司债券、债权融资计划等多种方式募集资金。这导致首创置业当期利息费用达 15.28 亿元,而同期集团净利润也不过 17.59 亿元,归属于母公司股东的净利润更是仅有 11.87 亿元。

加快周转回款、多渠道密集融资之外,冲击 A 股也曾被首创置业视作重大战略之一。早在 2004 年,首创置业便公布回 A 计划。但内地资本市场对房企上市门槛和要求从未有过根本的松绑,且愈发严苛。2018 年 9 月,首创置业最终还是向证监会申请撤回 A 股发行申请。

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