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央行“降息”?楼市暂时例外!

文 | 凯风

传闻已久的 LPR 正式落地。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2019 年 8 月 20 日贷款市场报价利率(LPR)为:1 年期 LPR 为 4.25%,5 年期以上 LPR 为 4.85%。

目前,1 年期政策基准利率为 4.35%,5 年期以上的政策贷款基准利率为 4.9%。如今,1 年期 LPR 较基准利率下降 10 个基点,5 年期以上 LPR 较基准下降 5 个基点。

由此来看,央行的确变相 " 降息 " 了。

不过,5-10 个基点,效果微乎其微。前不久,美联储的防御性降息至少降了 25 个基点,对市场的刺激效应都是微乎其微,遑论只有几个基点的所谓变相 " 降息 "?

严格来说,这是 LPR 第一次登场,这个数字反映的只是市场预期,且是新机制的直接结果,与主动降息并无实质关系

事实上,通过前几轮降准和 " 麻辣烫 " 投放,市场利率早已进入下降通道,这一次 LPR 报价不过是对市场行情的真实呈现。

至于楼市,是否受益于 LPR 机制,要视情况而定。

其一,央行第一时间回应:新机制下房贷利率不会下降。

事实上,就在 LPR 报价机制发布之后,央行就在第一时间做出了回应:新机制下房贷利率不会下降。

8 月 20 日,央行副行长刘国强表示:

对于房地产市场要坚决贯彻落实 " 房住不炒 " 的原则,不将房地产作为短期经济刺激的手段,保持个人住房贷款利率基本稳定。

要知道,房贷属于 5 年以上的中长期贷款,目前基准利率是 4.9%,但各大城市一般都有 5%-20% 不等的上浮。

此前,央行在 1 年期 LPR 的基础上,特意推出 5 年期以上的 LPR 利率,主要为住房贷款提供参考。

显然,1 年期 LPR 的大方向是市场化,而 5 年期的 LPR 仍要接受相关部门指导。

其二,房地产融资收紧,多地楼市仍在定向加息,可见房地产暂时被排除在这一轮宽松之外。

目前,全球多个国家进入降息区间,大宽松时代轰隆而至。中国即便不跟随降息,房贷利率也不应该进一步上行。

如今,房贷利率不降反增,多地定向加息如火如荼,这意味着什么?

显然,在可能的宽松到来之前,房地产已经被加码了一轮紧箍咒。

从房地产信托到房企外债,从 " 地王 " 融资到高杠杆房企融资限制,再到银保监会三番五次严查资金违规进入房地产,这一次对于房地产的融资约束,不是一般的严重。

与此同时,在市场利率下行的大环境下,多地楼市贷款利率不降反增,这显然是有意的定向加息。

从目前来看,市场利率轻微下行的利好,已经被未雨绸缪的楼市调控被拦住了。

其三,LPR 的实质,是利率并轨,挤压银行利润反哺实体企业,并非灌溉房地产。

所谓 LPR,指的是市场利率,由各大银行按照 MLF 利率加点报价而成。而 MLF,是央行对于金融机构的贷款利率,这是典型的市场利率,与大环境变化比较密切。

相反,过去我们熟悉的存贷款基准利率,比如 4.9% 的房贷基准利率,都是政策利率。这一利率由政策确定,除非全面降息,否则不会轻易改变。

然而,市场瞬息万变。如果整体环境收紧,政策基准利率固然不变,但上浮式加息肯定会相当普遍,楼市就是如此。

更严重的是,对于中小企业来说,无论政策利率制定的多么低,一般也很难拿到。这就诞生了各种各样的潜规则,以至于即便连番降息,中小企业融资成本仍旧居高不下。

因此,改变基准利率的玩法,全面推广 LPR,让银行按照 LPR 对实体企业进行贷款,这相当于挤压银行的利润空间,从而反哺实体企业。

其四,LPR 的出现,意味着全面降息的迫切性有所降低。

全面降息,意即降低贷款基准利率,这是大水漫灌式的,影响可想而知。

2015 年,央行曾经一年连续 5 次降息 5 次降准。这里的降息就是全面降息,降低的是存贷款基准利率,后面的结果大家都已看到。

这一次推出 LPR,一是改变政策利率与市场脱节的问题,二是挤压银行利润反哺实体经济,三是定向宽松,防止全面降息溢出的大水流入楼市。

未来会不会全面降息?央行副行长表示:

短期主要看改革,改革以后看情况,降准、降息都有空间,但是降不降还要根据经济增长和物价形势。

显然,LPR 改革是当务之急,全面降息的迫切性进一步降息。

可见,至于未来会不会降息,主要受两大因素影响,一个是经济增长,另一个是物价形势。

经济如果低于预期,降息的可能性就越大;然而物价形势却形成了掣肘,如果 CPI 仍旧维持高位,那么降息的力度就会受到限制。

最后,多说一句,中国楼市是政策市,没有一成不变的楼市调控,没有一成不变的货币环境。我们需要的抓住寻找政策宽松的契机,寻找最最佳的投资机会。

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