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【地产情报】投资性购房人还有 3 到 5 年出逃机会!

ZAKER湖北 2019-11-28

顶级豪宅降价的冷风在楼市趋紧的调控下还是使市场变得异常敏感。

近期,有媒体报道,上海一套顶级豪宅降价 35%,由之前的报价 5.5 亿元调整至 4.1 亿元出售,直降 1.4 亿元。

房地产中介称,这套占地 4 亩、1572.89 平方米的 " 上海第一豪宅 " 檀宫 8 号,挂牌两年多无人问津,目前以 4 亿元出售后依然无人接盘。

降价的不仅是豪宅,普通住宅也不例外,家住上海闵行区的郑琼(化名)2017 年 5 月通过中介购买了一套 170 平方米的大三房,成交价 970 万元,时隔两年,现在同小区同户型的房子挂牌价只有 880 万元,降幅近 10%。

" 上海楼市从 2016 年‘ 325 ’调控政策以来,经历 2016 年、2017 年上涨阶段,从 2018 年下半年开始降温,今年上半年一二手房地产价格略有上扬,下半年再次降温,当前的房价相比 2016 年底 2017 年初时下跌了 10% 至 15%。" 上海易居房地产研究院杨红旭接受中国房地产报记者采访时表示。

" 整个行业都有危机意识,现阶段的房地产就像人处于亚健康状态一样,有好转也有恶化的可能。" 房地产业内人士表示。

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楼市寒潮 一二手楼价全面下跌

受调控政策影响,中国房地产报记者在市场走访中发现,下半年随着大量新盘入市,上海市场早已处于供大于求状态,不仅开发商促销走量,各区二手楼盘均呈不同幅度下降趋势。

根据中原地产官方数据显示,位于上海市中心静安区的三和花园 11 月 25 日的挂牌均价 7.52 万元 / 平方米,环比上月下降 0.4%;徐汇区中海鑫源园 11 月 25 日挂牌均价 8.39 万元 / 平方米,环比上月下降 1.41 万元 / 平方米;嘉定区江桥板块的澜茵华庭目前均价 4.52 万元 / 平方米,环比上月下降 1.09%;闵行区梅陇二村 11 月 25 日挂牌均价 4.74 万元 / 平方米,环比上月下降 4.24%。

自 2016 年 3 月 25 日,上海市政府发布被业内称作 " 沪九条 " 的楼市调控政策《促进房地产平稳健康发展的若干意见》,提升购房条件和二套房首付款后,让当时很多在沪人士一夜间失去了购房资格。

2016 年 10 月,全国统一要求调控政策进一步升级,要求提高首付比例;11 月 28 日,上海再出楼市调控新政,提高首付款比例的同时认房又认贷。"325" 政策和 10 月、11 月政策的叠加,上海房地产市场进入实质性调整阶段,在多次房地产调控政策加码下,房地产市场逐渐降温,渐入寒意。

根据上海网上房地产官方数据统计,上海静安区 2016 年 3 月成交均价为 86371 元 / 平方米,2017 年 8 月楼市高峰期静安区成交均价为 126320 元 / 平方米,2018 年下半年开始回落。

今年,12 月 7 日即将开盘的双地铁上盖项目,位于静安区长安路的凯德星茂邸,一房一价表中显示的开盘价为 112670 元 / 平方米起,截至 11 月 26 日,138 套房源现场销售表示目前认筹客户仅为 38 组。

即将开盘的上海静安府东区项目也失去了几年前的 " 红盘 " 光环,今年开盘价依然维持 2018 年 12 月份的水平,在均价 8.4 万元 / 平方米的基础上下浮 5%。二手房市场中,静安区的三和花园目前挂牌均价仅为 7.52 万元 / 平方米。

在这股楼市寒潮中,即使是上海市中心静安区的销售去化率也大不如前,一二手楼市场整体呈降温趋势。

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整个行业都有 " 危机意识 "

根据上海网上房地产官方成交数据显示,截至 2019 年 11 月 14 日上海内环以内成交均价为 108955 元 / 平方米,内外环间成交均价为 55707 元 / 平方米,外环以外成交均价 23622 元 / 平方米。

今年的热门区域临港自贸区,2018 年 4 月高峰期平均成交均价为 26840 元 / 平方米,之后呈下降趋势,2019 年 1 月成交均价降为 23200 元 / 平方米,降幅达 13.5%。今年 8 月份以来受临港自贸区新政利好推动,2019 年 10 月成交均价为 25258 元 / 平方米,价格略有回升,但比 2018 年 4 月依然有所下降。

上海市中心的楼盘去化率大不如前,远郊区的楼盘基本处于卖不动的状态,有数据统计,郊区市场去化率只有 20%~30%。对于市场这一现象,中原地产项目部总经理黄韬表示,中原地产在全国 30 多个公司从 2018 年开始整体业务量都有一定的减少,业绩受影响较大,中介机构同样会随着市场变化进行调整,甚至会考虑缩减店铺。

一方面融资环境受阻,房企融资接近冰点,另一方面市场销售不理想。最近,房企高管跳槽,多家中小房企宣布破产的消息时有传出。自今年 7 月份宁波银亿集团宣布破产重整以来,银亿股份多个银行账户和股份遭遇冻结,最近广州曾经的豪宅开发商颐和地产同样出现多起债务违约。

根据人民法院公告网消息,截至 11 月 11 日,宣告破产的房企增加至 431 家之多。

对此,中原地产黄韬说:" 整个行业都有危机意识,现阶段的房地产就像人处于亚健康状态一样,有好转也有恶化的可能。"

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楼市明年触底反弹?

2019 年接近尾声,还剩最后一个月,依然有不少楼盘选择在 12 月份开盘,为年终目标做最后的冲刺,但在全国楼市持续偏紧的调控政策下,短期内很难出现实质性反弹。

对于明年的房地产市场,杨红旭表示,楼市可能会在明年见底触底反弹的概率比较大,到 2021 年 ~2022 年市场情况会相对好很多,随着政策面宽松,市场往上走的概率较大。

对于未来的房地产市场,黄韬则认为,未来 3 年到 5 年,房子的投资属性将逐渐退出,中国经济将实现真正的去房地产化,房地产在整个经济当中不占主导地位,房子回归居住属性,将形成中国房地产的全新面貌。

" 房地产还有几年发展期,房企和市场在 2026 年都还有机会。" 同策研究院首席分析师张宏伟如此说。

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