关于ZAKER 融媒体解决方案 合作 加入

乐伽公寓受害者的钱怎么讨回来 ?

▲ 图片来源:摄图网

乐伽公寓倒闭之后,官方微信发布一则公告," 没有经营收入,无法偿还客户欠款 ",让全国 8 座城市中,数以万计的房东和租客慌了。

仅西安涉及到的租赁房屋有 4000 多户,涉及金额 7000 多万,租客中不乏刚毕业的大学生,还有的房东每月还要还月供,他们的损失谁来承担?

西安官方层面已有行动。

8 月 14 日,西安市房管局发布通告,公布了 20 家房屋中介公司," 为‘南京乐伽’无房租住的受损群众提供性价比高的房源,并提供相应的优惠政策。"

西安市公安局还在收集房东和租客的报案材料,南京市政府已经启动审计调查程序,对乐伽公寓的账目进行清算。

房东和租客怎样才能合理维权,追回损失?

粉巷君(ID:nbdfxcj)日前和北京金诚同达(西安)律师事务所高涛律师聊了聊,他的建议亦可作参考。

房东能不能驱赶租客?

乐伽公寓倒闭已成既定事实,房东和租客都想及时止损,矛盾不断激化,房客被强行驱逐,房东的损失无人承担。如何合理维护大家的合法权益,成为一道难解之题。

粉巷君:从法律的角度,您能为受损的房东和租客提供一些维权建议吗?

高涛:在本案中,因乐伽公司经营异常,房东和租客目前都是利益受损方,但他们的利益和诉求并不一致,法律上扮演的角色也不同,所以,他们的维权方式和依据也是不同的。

一是从民事责任角度来看。作为房东,与乐伽公司之间签订的有《房屋出租委托代理合同》,首先要尽快启动诉讼程序,去追究乐伽公司的违约责任。

作为租客,可以主张与房东继续履行租赁合同,必要时也可以通过司法程序确认合同效力并要求继续履行;如房东强行驱赶,损毁财物或者人身安全受到威胁,应及时报警;如房东要求解除合同,也可以要求房东承担违约责任。

二是从刑事责任角度来看。不论是房东还是租客,如果发现乐伽公司在经营活动中存在诈骗、挪用资金、职务侵占等违法犯罪行为线索,应及时向司法机关举报。

▲ 图片来源:租客供图

粉巷君:房子租约未到期,房东是否有权利收回房子?

高涛:以我目前看到的合同版本,房东是没有权利收回房子的。

房东与乐伽公司之间签的合同是《房屋出租委托代理合同》,合同中约定乐伽公司的代理权限为:代甲方出租房屋并与承租人之间的洽商、联络事宜,代甲方签署、变更或解除房屋租赁合同,代甲方向承租人收取租金、押金、定金等相关费用,监督承租人按照房屋租赁合同履行约定的义务,其他约定见补充协议。

乐伽公司与租客签订的合同是《房屋租赁合同》,但在合同中乐伽公司已经明确自己为 " 受房屋出租人委托 "。

通过以上两份合同可以分析出,乐伽公司在其中的角色为受托人,其代理行为产生的后果应由房东承担,如租赁合同尚未到期,在房客未有其他严重违约行为的情况下,房东无权收回房子。

当然,房东与乐伽公司之间是否还有其他类型的合同,比如是否存在乐伽公司直接承租房东房屋,然后再转租出去的模式,目前我没有接触到此类客户,还不完全清楚。

在这种模式下,就要探讨转租是否有效等问题,房东也不是一定就不能收回房子,还要分析转租合同的法律效力如何,比如房东是否同意转租、转租的期限是否超过原租赁期限等。

粉巷君:房东和租客是通过乐伽公寓达成的租赁协议,这里房东和租客之间是什么关系?

高涛:按照我目前看到的合同版本,房东和租客之间存在明确的法律关系,就是房屋租赁合同关系。

如何避免下一个乐伽出现?

近两年,长租公寓的发展使租房市场更加多元化,但行业规范的缺失,又使行业内问题频发。乐伽公寓爆雷,反映出的正是行业内监管体系的不完善。

粉巷君:乐伽公寓 " 高进低出 " 的经营模式,是否必然导致其最后资金链断裂?

高涛:出现资金链断裂的原因可能有多种,首先 " 高进低出 " 的运行模式,积累到一定时间本身就会出现入不敷出。

另外,比如公司经营不善、盲目扩张、成本过高、投资失误等,也造成公司资金链断裂。同时,也有可能是存在违法犯罪行为,比如公司或公司工作人员在经营活动中存在诈骗、挪用资金、职务侵占等,都会造成公司资金链断裂。

具体的原因要等公安等部门的调查结果出来才能明确。

粉巷君:乐伽公寓爆雷,说明目前监管体现也存在一定缺陷,后续应该如何完善?

高涛:乐伽公司这种向房东支付短期房租、向租客收取长期房租的做法,在自己公司会形成 " 资金池 ",这种经营模式如果规模足够大,就会形成一定的金融风险。

建议有关监管部门严控住房租赁企业,利用租金收取的时间差设立 " 资金池 ",可委托第三方审计机构,定期对住房租赁经营企业进行财务审计。同时加大宣传力度,让房东和房客明确认识到参与这种租赁方式存在的风险。

粉巷君:从长租公寓的经营模式来看,房东和租客之间不交涉,完全由中介平台管理,潜藏的风险就是房东财产受损,或者房客被中介欺骗,为了避免此类问题,您有什么建议?

高涛:租客租房时,应尽量与房东直接交易,签署书面租房合同,保护好自身权益。

如果不能与房东直接交易,要认真检查代理人的代理权限和有关出租房屋的产权证明、代理人的营业执照,并综合考虑作为代理人的中介平台的经营规模、经济实力等多方面因素,慎重签约。

粉巷君:长租公寓问题频发,多与 " 高进低出 " 的经营模式有关,从促进行业发展的角度来看,应如何完善?

高涛:" 高进低出 " 的经营模式除非有超强的资金垫付能力,否则根本不能持久。由于长租公寓行业存在前期投入较高、毛利率低、盈利周期过长等客观情况,现阶段不少企业都处于亏损状态。

但租房租赁行业是一个与民生息息相关的行业,建议尽快促进住房租赁行业立法,加快建立市场准入制度,对从业企业性质、规模和运行模式进行规范。

每日经济新闻

以上内容由"每日经济新闻"上传发布 查看原文
相关标签 房东公寓金融
每日经济新闻

每日经济新闻

经济数据提前公布,事实新闻一手掌握

订阅

觉得文章不错,微信扫描分享好友

扫码分享

热门推荐