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开发商最怕让你知道的,全在这篇文章里了

功夫财经 08-19

英国经济学家罗宾逊夫人讲过:" 我学习经济学是为了不受经济学家们的骗。"

这篇买房科普类文章,也是同理。

买房毕竟是上百万的大额资金支出,是多数人一辈子做的重大决策之一。所以,买房之前,有必要狠狠下一番功夫,了解基本的楼盘信息。

作为一个没有购房经验的小白,当你踏入售楼处的那一刹那,就已经有无懈可击的销售说辞、完美的样板间在等着你。

可是,你看到的、听到的,都是提前设计好的。这种情况下,如何不被轻易被迷惑呢?

我把买房人经常犯的错、栽过的跟头放在这篇文章里。一定一定要收藏!

大部分人都忽视的指标——容积率

当对比多个楼盘的时候,我们会根据地段、商业配套、是否有地铁、学校资源等等,对楼盘进行优先排序。

但当你只参观一个楼盘的时候,需要关注的最重要指标是什么?

答案是容积率。容积率直接决定了楼盘的品质。

容积率是政府在做城市规划时候的硬性规定,是不可更改的存在。所以在总建筑面积被限制的情况下,如何获取最大利润,是开发商最重要的事。

请注意,这里猫腻就来了。

本来,不同的容积率对应不同的产品形态,如上图所示。但我们能看到的一个常见现象是:有些小区是洋房、别墅 + 高层,多种建筑形态的搭配。

这就是我们常说的 " 高低配 "。

为什么要做 " 高低配 " 呢?看一个非常简单的算术题。

一个项目总建筑面积是 10 万,如果全部做成高层,高层均价 1 万 / 平方米,那只能赚 10 万。

如果做成高层 + 洋房,高层 8 万平方米,均价 1 万,洋房 2 万平方米,均价 1.5 万,那么可以赚 11 万。

所以 " 高低配 " 就是为了多做利润。洋房、别墅会侵占大片的绿地面积,而高层则被牺牲了楼间距、公共活动空间。

▲网传泰禾尖岗山的拿地方案,极致 58 层 200 米高住宅,后来因为限高方案毙掉

请注意,在买房过程中,置业顾问往往会灌输一个奇葩的销售逻辑:有别墅、洋房的社区高层比纯高层社区更高端。

实际上这是纯忽悠。同样的容积率,纯高层社区的居住感往往比高低配社区高层居住感更好。

这里引用某开发商容积率的汇总,你可以初步判断:小区的品质到底是什么样的。

容积率低于 0.3,高档的独栋别墅项目。

容积率 0.3-0.5,一般独栋别墅项目,密度偏大。穿插部分双拼别墅、联排别墅,可适当降低密度提高品质。

容积率 0.5-0.8,一般的双拼、联排别墅。

容积率 0.8-1.2,全多层项目较多。如与低层或联排别墅组合,密度较高。

容积率 1.2-1.5,正常的多层项目,环境一般。如果是多层与小高层的组合,环境品质较好。

容积率 1.5-2.0,正常的多层 + 小高层项目。

容积率 2.0-2.5,正常的小高层项目。

容积率 2.5-3.0,小高层 + 二类高层项目(18 层以内)。此时如果做全小高层,环境会很差。

容积率 3.0-6.0,高层项目(100 米以内)。

容积率 6.0 以上,摩天大楼项目

PS:低层:1-3 层(含 3 层)多层:2-6 层 小高层:7-11 层 多层:12 层以上 超高层:33 层以上

销售的嘴,骗人的鬼,如何知道规划是否落地?

当销售在讲项目说辞的时候,很多事情都是刻意美化过的。比如是否有学区、地铁,这是以开发商的能力无法保证的。

学区要经过教育局定,地铁要经过多轮审批。除非已经招标、或者在施工阶段,才能 100% 确定。

如何确定地段有无潜力、小区周边配套呢?先看规划图。

规划图很好找,直接去该城市的规划局(住建局)网站找就可以了。

以北京市为例,我们看到右下角有一个规划成果。首先要找到城市的总体规划。这里要重点看空间布局文字叙述,以及总规划图,搞清楚城市的重点发展方向。

千万别觉得几个字、一张图不重要。因为开发商在拿地的时候,会释放很多的规划利好,砸很多钱炒作区域——看懂城市中心,才能知道哪里是实实在在的利好。

比如,北京的城市空间结构:" 一核一主一副,两轴、多点、一区 ",新加的 " 一副 " 就是副中心通州,列在一核(首都功能核心区)、一主(主城区 6 区)之后,说明通州就是继城六区之后的城市中心。需要重点关注。

多点代表的 " 昌平、顺义、大兴、亦庄、房山 ",就不如通州更有关注度——即使唱衰通州的人很多。

再比如,杭州的城市空间结构,已经明确表达市中心有两个主中心——江北的杭州老城区,以及钱江新城和钱江世纪城,即使江北的人对江南再有偏见,也应该知道江南江北的大趋势是平衡发展。

再比如,即使很多人认为深圳的 " 东进战略 " 说明向东才是风口,但深圳的城市中心依然是 " 福田 - 罗湖 " 和前海,西边要优于东边。

接下来,我们还要看区域的具体规划。因为很多城市,总体规划公示之前,要经过非常复杂的流程。这个时期内,就会有该城市具体区域的用地规划图先放出来。

你要找到你想买小区的具体位置,看看周边有没有大型的配套。一般来说,浅黄色代表住宅、红色代表商业,绿色代表公园。(有些规划图比较细致,比如代表中小学的橙色,也会注明)

关于地铁、轻轨、高铁的规划,是大家都比较关注的内容,也可以在总体规划里找到。蓝色的线指短期内规划、在建的地铁,已经确定的线路。至于销售说的远期规划中的地铁,不确定性较高,请以规划图为准。

另外,关于楼盘是否有预售证、项目的相关信息,甚至房源签约情况,都可以到住建部网站查询。

猫叔曾经遇到一件事,某楼盘销售说他们项目卖的很好,签约了七七八八,剩下房源不多,让我抓紧买。结果我一查,压根没卖出去几套。

看户型很简单,但你要重点关注什么?

请问,户型最重要的指标是什么?

是面宽。

关于得房率、公摊面积,我们是没有办法知道确定的数值,这里猫腻很多。而面宽是可以测量的,是判断一个户型好坏的最直接的指标。

还要科普一个小知识点。

建筑师在规划小区的时候,首先考虑的,不是如何让房子住的舒服,而是人如何把总建筑面积做到最大值,让开发商赚到最多的钱。

想要把建筑面积做到最大而且同时满足光照标准,最简单粗暴的方式,就是减少面宽,增加进深。

我们在看楼栋分布图的时候,往往会发现一个问题:楼栋东西向的间距很小,而南北之间间距比较大。(南北向有采光的需求)

如果保证每户的面积不变,那只能从南北方向找补,增加进深,省出面宽。这样就增加了几个单元的房子,但同时户型就变得狭长了。

从这个角度来说,面宽是影响房屋品质的重要因素。

接下来我们说户型图。如果是没有良知的开发商,往往会给你这样的户型图:

只有大致格局,面宽、进深都不标。

有良知的开发商,会给你这样的户型图:

每个房间的面宽、进深都标注出来。(尺寸是含墙体的,不是净尺寸)

更诚信一点的开发商,不仅有标注尺寸的户型图,每个房价的面积都标注了出来,你甚至可以计算出得房率。

由于很多售楼处的户型图是不标注面宽、进深的,所以大家在看户型图的时候,一定要问清楚面宽是多少。

这里放几个数据,以供大家参考:

主卧室

主卧室的标准面宽是 3. 3m,小于 3.3m 就紧凑了,比较舒适的面宽是 3. 6m ,摆放家具有一定的空间。3.9m 及以上的面宽,往往配有主卫生间和衣帽间。

次卧室

次卧室最低面宽是 3. 0m

儿童房、书房

儿童房、书房最低面宽是 2.7m

客厅

客厅的标准面宽是 3.6m,小于 3.6m 是紧凑型,大于 3.6m 是舒适型,豪华型可以达到 5-6m 及以上。

PS:这里指的是净面宽,墙体厚度在 20cm 左右,可以自行减去。

最后聊一点,进深也比较重要,因为面宽和进深是成比例的。开间和进深的比例要适用,一般意义上的户型方正就是指户型的进深与开间之比合理,进深 / 开间一般介于 1~1.5 之间。

对比户型的时候,尽量选择面宽进深比值比较大的户型。但总体来说,北方住宅进深比南方大一些。北方总进深 13、14m 是常态,南方进深超过 12m 基本就没人买了。

看过户型图之后,你还需要看一个更重要的资料——楼层平面图。一般来说,楼层平面图,销售是绝对不会主动给你看的。楼层平面图会暴露很多缺点,而这些缺点是从户型图中看不出来的。

所以业内有种说法:没看过楼层平面图,等于没看过户型图。

看楼层平面图,最重要的一点是,户型的采光问题。

随便从网上找了一张图,请看中间的 2 号户型。如果单纯看户型图,次卧和厨房都有窗户(小红圈的部分),面积虽然小,但勉强能接受。

但看了楼层平面图,你会发现两个窗户都在一个很深的凹槽内,势必影响采光。

另外,2 号楼作为凸起的中间户,也会有些影响两个边户的客厅采光。

还有这两年比较流行的高层连廊户,也是一言难尽。

说实话,看到这种户型我是很崩溃的。这种户型是为了南北通透而南北通透。看起来,中间户的北侧是可以开窗,但实际的公摊变大,而且大到购房人足以血亏的程度。

我们来看上图的中间户,如果只看户型,北侧卧室可以开窗,南北通透。如果看了户型平面图,是不是觉得智商被侮辱了。

北侧的窗户处在大凹槽里,还被连廊挡住了。两侧还有交通核,真的扎心。

另外,万一有什么变态狂喜欢在连廊偷窥,卧室可是被看的清清楚楚。对于连廊户型,我的建议是能不买就不买。中间户、边户,通通不要买。

楼层平面图还能看到很多问题。

对于处女座购房者来说,看完户型图,再看楼层平面图,就像打开了新世界。比如对方家的卫生间窗户离你家特别近,你家的门和邻居家的门特别近,你家卧室挨着邻居家客厅……

总之,看楼层平面图是一个怎么过分强调都不为过的事情。

好了,本文就先写到这里。今天的文章信息量略大,对开发商来说,杀伤力还是很大的。

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