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上海楼市量价回落 , 政策利好却在硬抬几个区域

搜狐焦点 08-18

上海今年自金三 25000 套 + 之后,每个月的成交量都是逐月在下降。但是,我们仍然认为近一个季度的楼市已经趋暖,且相当稳定,因为每月的成交套数仍然维持在 2 万套以上。

那么最近这一个月呢

数据来源:兔博士 APP7 月,根据兔博士 APP 的数据,上海二手房成交套数 18445 套,环比 6 月下降了 12%,而同时,7 月成交均价 44566,环比下降 2.1%。不知不觉中,成交量已经连续 4 个月下跌了,且 7 月下降了有一成多。成交量逐月下降,成交均价的走势如何呢?

均价没意义,因为有做低总价的情况,但是我们可以看看趋势,而今年二季度的楼市在量上彻底回升之后,价格上也予以了回应,但是在 7 月淡季的时候价格开始回落

但是在价量都回落的 7 月,还有什么不一样的东西值得我们注意的呢

01.

只有成交均价才更能客观反应房价

全市各区的成交情况到底如何?关注我们二手房房价监测的粉丝一直有印象。

于是在数据源上我们得到了兔博士 APP 的支持,可以更完整覆盖上海的各个区域,同时更准确反应上海的真实房价。

我们先从上海各区的 7 月成交均价的涨跌幅

数据来源:兔博士 APP图例按照涨跌幅的次序依次排列,你没看错。崇明表现抢眼,环比上涨 4.3%,受到南通新机场规划落地消息的影响,均价上升也是情理之中。而和新房市场不同的是,青浦的二手房在 7 月的表现就没那么惊艳了,成交均价 29080 元 /㎡,环比下降了 12.7%,相比青浦新房限价后的价格,青浦二手房的价格完全没有优势。紧接着我们来看下全市区域细分的板块成交情况:在监测的 207 个板块中,总计 174 个板块在 7 月有成交,环比 6 月上涨板块为 46 个,而下跌板块为 128 个。

我们发现,从涨幅前十和跌幅前十的板块中,浦东新区所在的板块上榜不多,涨幅榜上只有孤零零的碧云,而跌幅榜上也只有高桥在列。我们通过两组数据来了解下过去两月,上海各区成交套数的变化情况

从上面的图表中,我们可以一眼看出 7 月唯有崇明成交套数增加,其余各区成交套数都是减少的。而这有一个大前提,就是前面提到的 7 月成交量环比 6 月是有一成出头的下降的。所以如果将各区成交套数的变化量按照全市占比来衡量,全市各区只有崇明成交上升了 1%,有点逆风飞翔的意思,而宝山成交下降了 1%。

以上两组数据说明了:1. 崇明 7 月是真的火,无论从价还是量。2. 其余各区成交占比还是相对稳定。浦东的成交量仍然占到了全市的 24%,和上月基本一致,担心浦东的成交未免有些多余。02.房地产政策的利好能荡平所有不利环境因素6.7.8 三月向来是楼市的淡季,一方面和天气炎热有着密不可分的联系。除了 35 度以上的高温,台风也偶尔光顾,三伏天之后更还有 " 秋老虎 " 伺候。于是,统计 7 月数据的时候也得为 8 月捏把汗。为了更好的呈现二手房存量市场,阿飞走访了不少板块和门店,还拿到了不少能够说明市场动态的有效数据。其中有一组数据分别是挂牌价调价数据以及带看房源量。如今上海的二手房市场就是完完全全的买方市场。因此,千万别以为几个月的成交量 2 万套就怎么了,上海二手房的价格还远未到达两年前的位置。

更多的成交是通过卖方价格上的让步促成的。而如今的卖方也已经清楚认清了现实。并且由于 7 成左右的卖方,其本身就是置换客户,同时间操作置换,使得价格的让步也不会像去年下半年那样拖泥带水。如今全市挂牌的卖家涨价和降价的比例差不多在二八开。但进入完整 8 月的第一周,有部分板块的调价数据令人惊讶!

泥城镇板块涨价房源 82%临港新城板块涨价房源 80%大团镇板块涨价房源 71%书院镇板块涨价房源 63%航头镇是 7 月浦东挂牌价房源调价涨价占比最高的板块,8 月完整第一周 48%(7 月 31%)接下去唐镇 35% 慢慢归于平静其余板块情况和 7 月无异而泥城镇、临港新城、大团镇、书院镇 7 月什么情况,当时敢涨价吗?

一看到这四个板块,阿飞顿时就乐了。谁给你的胆子涨价的呢?临港自贸区临港自贸区临港自贸区利好传来,市场可是一只无形的手。于是上周我们提到了临港不少新盘,在最近的一周里,哪怕顶着超强台风利奇马,售楼处人流依旧络绎不绝。存量市场呢?当然也是当仁不让。单就 8/05-8/11 政策公布的第一周,市场就给与了反馈。无论卖房的还是买房的都用脚步投了票,首先先从带看开始。临港新城这一周的带看房源量环比上一周增加了600%,7 月临港新城链家门店总计带看 189 套,平均每天 6 套。而 8/5-8/11 这七天,带看 252 套,平均每天是 36 套。

所以,哪怕高温,哪怕恶劣天气,哪怕秋老虎!不管 8 月市场淡不淡,临港新城不会淡!03.二手房如何选筹,成交数据里找答案下面来看下具体单个小区的情况。7 月上海成交活跃的小区有哪些?

排名成交榜榜首的小区,不再是青浦的崧泽华庭佳福雅苑,崇明新城板块的金日西苑成交 102 套,成为唯一一个超过百套成交的小区。成交均价 13388,套均总价仅仅 121 万元。榜眼位置依旧是老面孔,罗店板块美罗家园宝欣苑,成交均价 23363,套均总价 146 万。第三位的同样来自崇明,陈家镇板块的裕鸿佳苑成交 48 套,均价 13971,套均总价 129 万。成交活跃前三位的小区成交均价都在 150 万元之内。每个月我们都会定期发布二手房房价监测,最主要的目的还是通过真金白银的交易数据,来为购买二手房的粉丝指明方向。毕竟每个家庭所能承受的总价也是完全不同。数据方面,有了兔博士 APP 的完整成交数据,几乎可以窥探整个价格段中成交领衔的小区,本月的监测特地将每个价格段成交榜首的小区做了以下罗列。

300 万元门槛成交最活跃的小区:浦东三林板块三林世博家园成交 42 套,均价 36226,套均总价,270 万。

400 万元门槛成交最活跃的小区:闵行莘庄板块上海康城成交 29 套,均价 30658,套均总价,360 万。500 万元门槛成交最活跃的小区:浦东洋泾板块崮山小区成交 15 套,均价 74132,套均总价,443 万。600 万元门槛成交最活跃的小区:嘉定南翔板块华润中央公园成交 15 套,均价 44482,套均总价,525 万。700 万元门槛成交最活跃的小区:闵行春申板块万科假日风景成交 16 套,均价 54705,套均总价,604 万。800 万元门槛成交最活跃的小区:闵行古美板块风度国际成交 7 套,均价 58031,套均总价,752 万。900 万元门槛成交最活跃的小区:普陀光新板块融创香溢花城成交 8 套,均价 69829,套均总价,820 万。1000 万元门槛成交最活跃的小区:徐汇万体馆板块徐汇苑成交 6 套,均价 76168,套均总价,989 万。1500 万元门槛成交最活跃的小区:浦东陆家嘴板块世茂滨江花园成交 11 套,均价 81662,套均总价,1485 万。2000 万元门槛成交最活跃的小区:徐汇徐汇滨江板块尚海湾豪庭成交 6 套,均价 86441,套均总价,1534 万。3000 万元门槛成交最活跃的小区:浦东北蔡板块浦东星河湾成交 3 套,均价 95156,套均总价,2273 万。

胆子大一点,来看下,7 月 3000 万元成交的小区,就这 9 个小区,除去西郊庄园汤臣高尔夫各自成交 2 套,其余 7 个小区仅仅成交一套。

730 会议要求,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。而 7 月成交放缓,接受议价以及调低挂牌价的行为变多。在传统淡季里,市场心态正发生着微妙的变化。接下来的 8 月,成交量是否能维持住 7 月的水平,下个月的二手房房价监测再见。

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1. 本文转载自:真叫卢俊

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