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楼市开始“冲凉水澡” ! 三个消息立竿见影 , 与 2013 年如出一辙

搜狐焦点 08-18

立秋刚过,暑气未消,空气中依然弥漫着浓厚的燥热气息,蝉鸣的声音,炙热的太阳,汗流浃背的感受,仍然在提醒我们夏天还未过去。

楼市中的气氛也变的越发飘忽,前几个月,大家都以为 " 小阳春 " 会得到延续,不断有城市加入到轮番上涨的格局中,地王像不要钱一样 " 批发 " 出来,炒房客动辄就拿着几百万入市押注房价上涨,房企和购房者们一度趾高气扬,认为楼市要重复 2016 年之后的大涨。

2019 前 4 个月,百强房企在二线城市的新增土储占比达到 49%,热点二线城市卖地收入近 3000 亿,创 2 年内最高纪录。100% 以上的溢价率,100 轮以上的竞价重出江湖。

难怪有刚需族感叹:不是我不明白,是这世界变化快,还没反应过来,房价又疾驰而去了。

然而,正在炒房客与开发商 " 满心欢喜 " 之时,楼市开始 " 冲凉水澡 " 了。

数据显示,仅 4 月、5 月、6 月,各地发布的房地产调控措施高达 160 余次,房产研究机构克而瑞的报告指出,上个月,28 个重点监测城市成交量环比下降 11%,24 个二三线城市成交量环比下降 12%。

近 6 成二三线城市成交量环比高位回落,重庆、济南等环比跌幅超 -30%,长沙更是环比下降 63%。近 4 成二三线城市成交量同比有所回调,长沙、重庆成交显著缩量,同比皆腰斩。

一边是调控发力,另一边是成交量回落,这还不够,进入八月份以后,有三个消息公布后就 " 立竿见影 "。

第一,土地市场从 " 回暖 " 转向 " 退烧 "。

易居房地产研究院数据显示,7 月全国 40 城整体土地成交面积微增,但地价下跌明显,土地出让金环比下跌 6.1%,土地成交溢价率回落至 19.9%,结束连续 6 个月上行的趋势。

值得注意的是,8 月以来,全国土地市场降温趋势继续蔓延。8 月首周,全国成交单宗 5 亿元以上地块仅 32 宗。其中,底价成交的数量高达 18 宗,6 宗土地溢价率仅为 1% 左右。

什么意思呢?7 月份的时候,出现了地价降温的苗头,8 月份," 退烧 " 趋势就开始向大部分城市蔓延,也就是说,这个消息出现后,就马上形成了 " 多米诺骨牌 " 效应,不断呈现扩散态势。

有的人会问,土地市场降温意味着什么?

道理很简单,地价决定了房价,房价决定了置业成本,每次楼市开启下行通道,必然要以土地市场转冷为 " 契机 ",因此,对房地产市场而言,地价转凉,有很强的信号意义。

第二,集合信托发行不足 2000 亿 房地产类下滑近两成。

据《经济参考报》8 月 16 日报道,文章称,受监管持续发力影响,集合信托发行市场 " 骤冷 "。最新数据显示,7 月集合信托发行不足 2000 亿元。

其中,房地产类信托募集规模为 584.25 亿元,环比减少 19.63%,虽然在各类产品募集规模中占比仍居首位,但是,今年以来,除 2 月受春节长假影响外,上半年其他各月份房地产信托募集规模均超过 600 亿元,突然间降幅近 20%," 拐点 " 的可能性很大。

这个消息公布出来,可以说浇灭了开发商心中 " 最后一根稻草 " 的希望。

要知道,房地产的资金面有几个来源,分别是销售回款、银行贷款和资本市场融资,现在银行贷款收紧了,回款速度也在变慢,信托作为最重要的融资渠道,单月的降幅这么大,足以说明市场的转向有多快。

第三,20 城二手房连跌两月,未来降价城市或 " 增员 "。

据第一财经 8 月 16 日报道,统计局发布的 7 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,上涨城市数量在 6-7 月份明显出现了大幅减少,6-7 月份二手房出现 20 个城市下调,是 2019 年最高。

注意这三个关键点:20 个重点城市,二手房市场,房价连跌两个月。

很明显,表面上 70 城新房指数还在上涨,其实反映市场真实情绪的二手房市场已经冷却,因为房价倒挂的原因,高高在上的二手房,在过去几年成为炒房客的重点目标,现在正是估值合理回归的时机。

这个消息在 6 月份开始酝酿,7 月份开始发酵,到 8 月份公布之后,相信后续会有更多城市加入到降价的行列当中。

事实上,这三个消息折射出的问题,与 2013 年非常相似。

历史数据显示,从 2013 下半年开始,房屋待售面积持续上升,当时房价同比增速自 9.1% 持续下滑到 2014 年 9 月,最低达到 -1.1%,商品房销售面积由 2013 年 2 月的 49.5% 下滑,到 2014 年 9 月达到 -8.6%。截止 2014 年底,待售面积已经突破 7 亿平米。

当时房企也遭遇了融资难、现金流紧张的局面,新房都卖不动,更别提二手房了,用中泰证券宏观分析师梁中华的话来说,可谓是 " 如出一辙 "。

这位专家还指出:从去年年中至今,新房和二手房销售金额、销售面积均在明显走弱,而 70 城房价同比增速却明显上行。从 2018 年以来,尽管楼市销售增速持续下行,但房地产投资却持续走高,当前仍维持在 10% 以上的高位。

结合本月出现的三个消息,这些迹象都表明,今年的楼市 " 相当反常 "。

反常在哪?极有可能处在 " 冷热交替 "、" 新旧转换 " 的重要关口,也意味着以前我们从未经历过的 " 下行通道 " 正式开启。或许,只有在 " 冲冷水澡 " 之后,楼市才能挥手告别盛夏的余温,让购房者们感受到 " 秋凉的爽快 "。

(来源:腾讯新闻网)

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