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惊了!二胎居然真的改变了楼市格局

功夫财经 08-18

给层楼打 call

低出生率并不能代表二胎出生率也低。

想要换房的朋友都开始慢慢发现了一个现象,那就是三居的单价开始高了起来。

既然决定了生二胎,那么对房产上的压力也可能早就在计划之内。

开放二胎以来,看好二胎出生率的人并不多,毕竟在生活压力不断增大的当代社会中,养一个孩子都费劲,更何况养两个?

近日,一些城市也陆续公布了 2019 年上半年出生人口的相关数据,也呈现出意料之中的下降趋势。

比如:

● 河北省平泉市统计局数据显示,今年上半年新出生人口中二胎及以上数量占比两年基本持平。

● 延安市统计局发布消息称,该市人口出生率在经历 2016 年的波动上升、2017 年掉头向下后,2018 年人口出生率为 2014 年 " 二孩 " 政策实施以来新低。

这些数据,似乎更是印证了普遍二胎生育意愿不强烈的事实。

但二胎出生率下降真有那么恐怖?

出生率低≠二胎出生率低

在我国人口出生率开始下滑的这些年,无论是专家学者还是普通民众,都对生育率低下的现实忧心忡忡。

我们发现,自二胎政策放开后,人口出生率确实有所上升。

首先我们来看一下这几年的人口出生率数据:

从图表中我们不难看出,自全面二孩开放后的 2016 年,明显迎来了生育高峰。

就算生育率开始拐头向下的 2017 年,也远高于 2010-2015 这五年的人口出生率,可见二胎功不可没。

除此之外,二胎在整个新出生人口中的占比其实并不低:在 2017 年的出生人口中,二孩占 50% 以上,比 2016 年提高了 10 个百分点!

所以,大家认为新生人口数量下滑其实是新生儿总量,如果没有二胎政策的支持,2017 年的新生儿就没有 50% 的二胎补充,这样算起来,新生儿数量仅仅只有 800 多万。

可见,低出生率并不能代表二胎出生率也低。而大量的二胎出生,对未来的楼市也将产生深刻的影响。

大户型开始抢手

今年楼市的金融作用被削弱后,已逐渐进入稳定期,如果说未来还有什么能对楼市的价格和成交产生明显的影响,那就只有最原始的需求——自住了。

最近一些想要换房的朋友都开始慢慢发现了一个现象,那就是三居的单价开始高了起来。

在我们以往的认知中,平米越大单价一般会越便宜,但如今,二者之间的差距正在慢慢缩近。

除了市场价格外,在成交套数上也有很明显的变化,据克尔瑞八月发布的成交数据显示:一线城市购房需求集中在刚需和刚改,二房、三房产品成交占比超过 70%。

与 2018 年相比,复式产品成交热度明显回升。

二线城市改善需求成交异常活跃且还在加速释放,三房产品稳中有升占比超五成,四房成交占比升至 17.5%。

三四线城市追求舒适大户型的改善购房更普遍,三、四房合计占比近 80%。

从上图可以很明显的看出今年上半年一二三线城市的大户型成交套数涨幅惊人。

大户型一直是炒房客所避讳的,这几年各地对于二套调控又很严的情况下,我们依旧能看到这样的市场数据不能不让人心惊。

可见,第一批二胎对楼市的影响已经正式开始。

但在需求和成交增长的同时,楼市里大户型的供给情况并不乐观。

供给挑战

在过去,我国实行着严格的计划生育政策,每个家庭基本都是一个孩子,所以一套两室的房子够住。

在商品房刚开始萌芽发展时,建造的老房子户型都很小,大小也比现在的单身公寓大不了多少,但是还是设计成两室一厅的房子,内部空间局限性很大。

随后在楼市高速发展的这些年,刚需群体一直是楼市的主要购买人群,大部分刚需买首套房时手里都拿不出太多钱,因此能一步到位直接买大户型的并不多。

为了满足刚需的需求,开发商在做户型配比时就侧重于受众人群广、销量好的户型,于是大量的小户型开始产生,一般是以两居为主。

为了满足大家的需求,户型也越来越紧凑,在一些房产资源紧缺的城市,有的小区甚至以单身公寓为主。

但如今,二孩政策的开放,无疑对原有的户型配比是一个挑战。

毕竟二胎政策全面放开后,大户型房源将不再是改善型购房者的 " 专利 ",此类户型将会受越来越多的刚需或刚改的购房者关注。

在二胎出生人口不断增多、人们关注度增加的情况下,原有户型配比显然会造成如今大户型的紧缺。

虽然这几年也有一些开发商在抓紧推出改善型楼盘,但面对来势汹涌的需求,很可能还是会有一段青黄不接的时间,从而导致大户型价格走高。

需求挑战

很多人会好奇生二胎的到底是哪些人。

75 年一直到 85 年前的出生的人,都算是幸运的,因为房价在 2012 年之前并未出现如此疯狂的暴涨。

由于当时房价还不算高,因此每月还贷压力并不大,这群人很多都幸运地买上了房子。

随着 75 后,80 后们逐渐成了公司中坚力量,收入不断提高,在二胎放开的刺激下,不少人感觉自己有能力再养一个,所以在生二胎的人群占比中,他们是主力。

从下图中我们不难发现,2016 年陡增的出生人口无异于新一轮的婴儿潮。

而根据这一批二胎出生的小高潮来看,如今这批孩子已经到了三四岁,而在这个阶段是跟孩子分床睡的最佳年龄,可以说到了不得不置换大户型的关口了。

再加上前面提到的 2017 年超过 50% 的二胎生育率,未来大户型的需求还会进一步走高。

这一批二胎父母,大部分于楼市低点入场,自然有多余的资金再置换或购置,再加上经济实力并不弱,既然决定了生二胎,那么对房产上的压力也可能早就在计划之内。

但随着育龄人群年龄不断向下移,85 后、90 后基本上没有享受过地产红利,面对最迫切需要的居住需求,和不断走高的大户型房价,很可能给二胎父母造成新一轮的压力。

而置换的压力,极有可能让二胎的生育率在短短几年内释放完。所以要想让二胎出生率可持续发展,还有很长的路要走。

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