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138 亿元!上海白玉兰广场刷新国内 CMBS 产品规模

赢商网 08-17

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引言

CMBS 是盘活资产的利器还是杯水车薪?

图片来源:上海白玉兰广场

来源 | 赢商网(ID:winshang)

作者 | 苏珊(行业分析师)

8 月 14 日,金光纸业(中国)投资有限公司参与的 " 海通华泰 - 金光上海白玉兰广场资产支持专项计划 " 在上海证券交易所成功获批。拟发行金额为 138 亿元,刷新纪录,为目前国内 CMBS 产品规模最大,底层资产是上海浦西第一高楼 " 上海白玉兰广场 "。

上海白玉兰广场,地处上海北外滩黄浦江沿岸地区,位于上海市虹口区东长治路 588 号。广场总建筑面积 42 万平方米,其中地上 26 万平方米,地下 16 万平方米,包括一座 66 层、高 320 米的办公塔楼和一座 39 层、高 172 米的酒店塔楼,是集大体量商业、办公、酒店等功能于一身的多元业态城市综合体。

赢商网采访多位国内商业地产资产管理专家,评论认为:

● 白玉兰广场刷新了 CMBS 融资纪录,第一是因为其体量庞大,第二是取决于底层物业估值和白玉兰广场经营 NOI

● 近一年融资热点是类 REITs,新加坡公募 REITs,以及国内公募试点推进。CMBS 抵押型资产不出表的模式只是多样化企业融资渠道,对物业资产管理并没有提升实质性帮助。

● 融资渠道多样化,CMBS 杯水车薪,绝不是主要渠道,房地产开发商也会提前邀约地产基金介入,以退出溢价反补,比如凯德。

● 在目前的融资环境中,不同的企业的融资策略与渠道选择,取决于企业不同的主营业务方向、盈利模式、自持物业比例、资产所在区位、战略联动方向等。

01

CMBS 是盘活资产的方式之一

CMBS,即 Commercial Mortgage Backed Security 商业地产按揭贷款资产支持证券。与 REITs 类似,同为商业房地产资产证券化方式,用于盘活资产。

图片来源:恒大研究院

REITs 对房地产企业资产负债表的影响,在于盘活不动产物业等重资产,提高资产周转率,有助于房地产企业从重资产向轻资产企业转变,而在经济增速下行、企业 ROE 不断降低的过程中,这种转变较为重要。而对银行而言,商业抵押贷款违约率高于住房抵押贷款,借助 CMBS 不仅可以出表不良商业抵押贷款资产,还可通过 CMBS 的分层设计起到降低商业地产风险的作用。若按照持有 5% 劣后来计算,CMBS 出表可节约 80% 的资本金。

2016 年房地产调控周期以来,银行贷款、非标(表外理财)、发债等传统融资渠道都有所收紧。在这种情况下,房企开拓创新融资方式,资产支持证券发行量从 2017 年开始快速增长,全年发行 1415 亿,同增 64.4%,2018 年继续高速增长,全年发行 2614 亿,增速高达 84.8%。

02

房地产金融化助推产业升级

我国房地产业经历高速发展后,从重资产向轻资产转型为大势所趋。越来越多的开发商纷纷投奔 " 轻资产 " 路线,将资产管理输出、品牌输出等纳入企业战略层面。如万科、保利等主流地产商今年以来多次表态要实现多元化转型,要成为 " 美好生活服务商 "。

参照发达国家地产业的发展经验,通常行业需要经历 " 开发商–地产商–地产资本商 " 的历程,完成 " 地产 + 资本 " 的产业升级,逐步迈进房地产金融时代。

传统融资市场对地产行业金融监管趋严,再加上高压调控下房企自身高周转高杠杆的应对策略,迫使其为了盘活存量资产获得资金流动性,转而谋求资产证券化等新的融资手段。从而出现了永久债券、信托、P2P 借贷、众筹、合作开发等其它融资方式,并且开始推出ABS ( 资产支持证券 ) CMBS类 REITs等,加快了中国房地产证券化进程。与此同时,作为这些金融产品设计环节中的基础资产如商业地产、物流地产、租赁公寓等运营模式开始兴起。

图片来源:东海证券

结合东海证券的研究,商业地产与资本融合下发展潜力巨大:

商业融资市场远未饱和。目前我国商业物业融资总量 1300 亿元,以银行贷款和非标融资为主,融资成本在 6%-15%。而比之于美国 11 万亿元市场总容量,中国商业地产证券化还有巨大空间。

城市更新推动下商业业态的进化。随着城市圈经济的迅速发展,传统产业进化以及生活消费升级的需求日趋迫切,核心商圈的新区扩围与旧区改造之间的矛盾愈演愈烈下,城市建设更新开始加速。在一二线城市更新的大趋势下,如何盘活繁华商圈老化的存量资产,以创新的业态满足城市居民日常消费生活的需求,是商业地产商迫切需要解决的核心问题。目前国内已呈现的业态有体验式主题消费、一站式生活服务、联合办公等。

商业业态的更新升级需要创新性金融产品的支持。除了业态创新之外,面对商业地产庞大的存量,以及融资渠道有限的局面,如何通过金融创新来盘活存量,优化资本结构、降低资金成本也是行业亟待解决的难题。而资产证券化和 REITs 则是商业地产目前以至未来最为适逢其会的路径之一。

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