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长租公寓的雷,不应该让租客和房东来抗

懂懂笔记 08-16

文 | 木子 编辑 | 秦言

来源:懂懂笔记

8 月 7 日晚,国内知名长租公寓运营品牌乐伽公寓,通过其微信公众号发布公告称:因为公司经营不善,无力履行合同,公司宣布已停止经营,关闭所有业务。

据部分媒体统计,乐伽公寓停止经营,受影响的房东和租客超过万人,涵盖合肥、西安、南京、苏州、杭州、成都、重庆、昆山多个城市。

仔细检索一下长租公寓市场过往的资料信息,可以发现从 2017 年 2 月至今的两年半时间里,已有 23 家长租公寓宣告倒闭或被收购。这也导致有不少房东直接向租客催缴、追收房租,而租客更是茫然不知所措。

长租公寓的雷,凭什么要让租客和房东来抗?

No.1

为了实惠预付年租,担心平台随时倒闭

" 长租看似大势所趋,但运营公司真心不靠谱,我们也很担心。" 在社交平台上,部分租客听闻乐伽公寓倒闭后,都担心自己租住的长租公寓是否面临资金链断裂、关张的危机。

部分被公寓运营方拖欠房租、水电的房东,也开始在公寓运营总部进行 " 维权 "。希望公寓运营方能够及时结清房租、水电费用,避免平台一但关门后被欠款。

那么,这些现象发生的原因是什么?

" 租这个平台的房子已经两年了,本来觉得还挺稳定的。"

2017 年大学毕业的李梦宇,选择留在深圳发展。因为工作环境不错,薪资收入较高,所以她并没有像其他的 " 深漂 " 一样,租住在租金便宜的城中村房,而是选择 " 拎包入住 " 到了某长租公寓。

她告诉懂懂笔记,她租住的单间公寓位于福田区景田,距离公司仅三站公交路程,公寓周边环绕着菜市场、公园、超市,社区配备也比较齐全。

" 就是租金稍微贵点儿,一个月的房租 2800 元,比附近小区房高出 10%。" 李梦宇表示,公寓套内面积虽然只有 20 平方,但家具、家电一应俱全,还有免费的无线 WIFI 以及公共活动空间。加上每天有专人打扫和管理,通道都设置了监控摄像头,让她感到安心," 一直就这么租下来了,但去年开始,租金缴纳方式突然变了。"

据她回忆,2018 年 9 月公寓租期到期。" 管家 " 告知她,由于公司管理技术升级,续约需要通过在线签约,缴纳水电费用也需要通过公司 APP 完成。

" 这都没啥,关键是租金要预付三个月的,压力确实有些大。" 李梦宇表示,尽管月租金没变化,但预付三个月合计就是 8400 元,已经接近她一个月的税后收入了。

在 " 讨价还价 " 之下,管家答应向公司申请,给她的租金打 9 折。这样一算,等于每月的租金减少了将近三百元," 这当然好,能省一些是一些。所以我续签了一年,按要求每三个月交一次租金。"

本以为平安无事的她,在一个月前突然再次收到 " 管家 " 通知,表示续约一年并且预付一年的公寓租金,更能享受 75 折的优惠,也就是说平均每月的租金仅需 2100 元,足足节省了 700 元整。

" 开始我看到消息后就觉得不靠谱,想想看去年有很多长租公寓倒闭,会不是这是一个雷?" 不过,考虑到这家长租公寓已经营了三年时间,各方面服务管理都比较到位,再加上租金实在很优惠,她最终选择了新的签约方式。

" 之前也听说过,长租公寓为了方便管理,都是采取预付租金的办法向租客收租的。" 李梦宇告诉懂懂笔记,通过信用卡取现分期方式,她预付给平台合计 25000 余元的年租金。

" 没过多久就看到乐伽公寓倒闭的新闻,我一下子感到害怕了。毕竟还有 11 个月的租期呢。" 她担心地表示。

如今,李梦宇一方面只能祈求平台正常经营;另一方面,她也与其他的 " 年租 " 租客一同焦虑关注着运营方经营状况," 今年上半年很少看到长租平台倒闭的新闻,但乐伽的事一出来说不担心是假的。"

不少长租公寓采用的都是预付月租、年租的方式,并给予租客一定的优惠折扣。但运营方一旦结束经营,首当其冲遭遇困境的便是已预付了年租却将 " 无房可住 " 的租客。

除了长租公寓租客之外,再次出现的长租公寓暴雷,也令那些将房子租给平台运营方管理的房东,开始有所顾虑。

No.2

有房东被欠租款,怕机构跑路忙催收

" 要说每天问三遍那是夸张了,但每周我一定会去催催租金。"

曾伯是家住深圳福田区上梅林新村的一名退休职工。如今他还有另一重身份,那就是长租公寓的房东。他告诉懂懂笔记,他在上梅林新村拥有一栋自建房。八层的城村自建房,一共被分割成 40 多间出租屋。

在两年前,这些出租屋都是由他和爱人亲自打理、放租、收租,后来家人都感觉太辛苦,就开始转交平台经营了。" 前年底,有不少长租平台进村里谈合作,我就交给他们了。"

经过细致沟通之后,他和家人决定以每间房间平均 1000 元的价格,整体打包房子租给长租品牌。" 自己放租可以租 1200-1500 元,但是很麻烦,也不一定能租满。"

据曾伯回忆,最初与长租品牌的合作十分愉快,租金基本都能够实现每月一结。但 2018 年春节后,运营方突然告知曾伯,出于合作信任及管理便利,希望能够按季度结算房租。

由于运营方在承租时,已经向曾伯支付了承租押金,因此他也并没多想,便答应了对方的请求。

" 结果从今年 1 月份开始,他们就开始拖欠房租,说是要半年结算一次。" 心里担忧,曾叔每隔几星期就会致电管理方,询问何时能够结清过去年下半年租金。

在听孩子告知乐伽公寓宣布倒闭的消息之后,曾伯彻底不淡定了,基本上每隔一两天就要打电话给招商经理,询问租金结算的进度。" 我们村里还有两栋楼,都是这个平台承租的,现在房东都在问租金结账的事儿。"

这几天也有几位房东建议,大家一同前往该长租品牌位于深圳南山西丽的运营总部讨要说法," 但是管理方坚持说经营正常,让大家不要做出过激行动。"

仍无法放下心来的曾伯,在一天夜里趁公寓的 " 管家 " 下班,到自己的长租公寓楼内查看情况。结果发现房子的出租率并不高,与自行招租时期持平,这一看越发让他感到担心。

" 村里也有别的长租品牌,是在承租了一年之后直接跑路的。" 他告诉懂懂笔记,与小区长租公寓相比,城村房普遍都是简单装修,家电、家具也都是长租品牌承租后配备。如果平台方欠房东的租金超过半年,突然关门或者跑路,即便房东变卖屋内家电、家具也难弥补损失," 何况这些公寓配备的家电和家具大都是二手的。"

在乐伽公寓宣布倒闭之后,有不少被长租品牌要求 " 季结 " 甚至 " 半年结 " 和 " 年结 " 的房东,都有着类似的担忧。毕竟,长租公寓若突然倒闭,很多房东面临的就是十几万甚至几十万的租金损失。

那么,除了乐伽事件之外,还有什么样的 " 苗头 " 让租客、房东都开始担心起自身的权益了?

No.3

" 高入低出 " 成痛点,平台亏本全靠 " 烧钱 "

" 月租金太便宜了呀,便宜到我不敢相信。"

李梦宇说,2017 年刚到深圳那会儿,景田的小区房大多被隔成了若干个小单间,每个单间月租 2400 元左右。因此她当时花 2800 元租到这个公寓,身边许多同事朋友都觉得很费解。

此后,景田附近的租金涨了不少,不少分隔单间的月租都涨到了 3000 元以上,且家电家具配备并不齐全," 反倒是我租的公寓按照这次预付一年的租金算下来,平均每月才 2100 元。"

李梦宇觉得,长租公寓管理平台也是商业机构,不可能做亏本的生意,永远让租客租住便宜、配备齐全的公寓。因此,她首先想到的是政策对于长租公寓的补贴。

" 但我查遍了全网络,没有任何与扶持长租公寓相关的优惠政策。" 她告诉懂懂笔记,目前的 " 实惠 " 或许只有一个解释,运营方在亏本出租," 但能够亏多久?会不会突然就没了,所以很怕。"

而房东曾伯,也有同样的顾虑。

" 前两天问了一下租住在这里的年轻夫妻,他们说租金是每月才 1000 元。" 这让他感到十分纳闷,长租机构以平均 1000 元每间的价格向他承租,转头再以 1000 元的价格出租给租客……

这一来一回,长租公寓基本上赚不到钱,甚至还要赔上办公成本以及管理人员的薪资成本。

这还不是最玄乎的,他询问最小一个单间的男租客,居然只花了 700 元每月租金,但是也是要预付半年。" 这不是赔本赚吆喝吗?这样下去长租公寓租多少就亏多少呀。"

为长租机构 " 着想 ",害怕其亏本的曾伯,曾让子女和平台方进行沟通,并询问低价的原因。但平台方给出的解释,却让他听不明白:互联网项目大多是要先烧钱后收益,公司在深圳拥有多栋长租公寓,租住的租客上千人,此前拿到了多轮融资,足够补贴给房东和租客。

" 孩子说这叫做互联网思维。但租客预付几个月的租金,房东却被拖欠了将近半年租金,这又是啥名堂?" 思来想去,他还是觉得难以理解。这预付款与拖欠的房租到底哪去了呢?

显然,对方不会解释。只是强调公司经营一切正常,房租结算仍旧需要走流程,请他放宽心," 在别人手里放着十几万元,谁能够放宽心,你说是吧?"

在和曾伯交流结束后,他不断地询问懂懂笔记," 你们都年轻,是做科技的,互联网你比我懂,这融资的钱真的能花很久吗?" 这样的问题,我们无法回答。

在线长租公寓平台的诞生,为不少在一、二线打工的年轻人提供了舒适简便的居住场所。然而,这个行业经过几年来的迅猛发展,却依然暴露出许多耐人寻味的问题。

去年大量新闻曝光了装修材料有毒、物业修缮不当、安全管理堪忧、侵犯租客隐私等乱象,而租金价格高入低出的问题,则备受行业内人士的诟病。虽说不少长租公寓号称运用了互联网思维,但互联网思维并非盲目烧钱和补贴,也不应该是做数据、抢用户,搞出所谓行业规模。

【结束语】

在和不少媒体朋友交流时,大家对于曾经的共享单车行业乱象,依旧有着诸多探讨。而目前媒体关注的瑞幸咖啡等互联网咖啡领域创业新星,更是让不少人觉得匪夷所思,难以认同。

长租公寓似乎没有那么强的互联网属性,普遍采取的也是 " 重资产 " 运营模式,满足的是租客住房刚需。但无论是轻资产还是重资产,用高进低出做大所谓的市场规模,这种违背商业规律、商业价值的做法,怎么可能获得长久生命力?

至于预付的租金、拖欠的承租款到底去哪了,我们也在这里留下一个问号。对于这些浪尖上的玩家,只想说一句:如果只是用 2VC 的思路去做事,无论是长租公寓、共享单车还是互联网咖啡,显然都不会走得太远。

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