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凯德、万达、华润置地等 9 大房企的魔都商业地产“争夺”战!

赢商网 08-02

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引言

商业地产开发商对于上海市场的 " 争夺 " 一直未停止。

来源 | 赢商网(ID:winshang)

作者 | 和贺文

于商业地产行业而言,上海这座时尚之都一直是 " 兵家必争之地 ",不断吸引着全国各地的开发商拿地、打造商业作品。正是这种吸引力,使得魔都的商业地产项目愈加丰富,市场竞争环境愈加激烈。

提起上海的商业项目,每年的新增商业与存量改造项目,在建筑、品牌业态、服务方面的创新之举,不仅吸引着大量的消费客群,也引来不少业内人士专门考察。就上海目前的商业地产版图而言,既有市中心核心商圈的 " 版图之争 ",也有沪郊购物中心之间的 " 对决 ",可以说,商业地产开发商之间的 " 争夺战 " 一触即发。

在这场 " 争夺战 " 中,赢商网选取了 9 家颇具规模的房企——凯德、瑞安、新鸿基、印力、华润置地、万达、宝龙、龙湖、崇邦进行比较分析,以探求以下问题的答案:不同的企业,在打开上海市场和布局策略上有何差异性?目前在上海的商业版图各自的特点是什么?面对日益激烈的竞争环境,它们又会如何规划,以保持自身地位?

尽管这些企业进入上海市场的时间不尽相同,布局的商业项目数量有多有少,甚至在布局策略上存在大相径庭的现象,但无疑进一步证明了上海商业地产市场的多样性。

01

最早开业者积极调改

" 新进者 " 转向新兴商圈

回顾上海的商业史,不得不提 " 四街四城 " 八大商业中心(南京东路、南京西路、淮海中路、四川北路、徐家汇商城、新上海商业城、豫园商城、新客站不夜城),该规划建设始于 1992 年,对上海商圈的演变发展起到了重要作用。

一年后,外资百货在上海掀起连锁扩张潮,淮海中路日本华亭伊势丹百货、香港瑞兴百货、徐家汇太平洋百货等相继开业,加上这一年上海第一条地铁——地铁 1 号线开始试运营,购物中心的商机渐显,淮海中路、徐家汇、不夜城、南京西路等地铁沿线商办地块,成为热门抢攻之地。而在黄浦江的另一侧,继新中国第一家中外合资百货——上海第一八佰伴有限公司成立后,陆家嘴金融区又迎来了一个崭新的商业项目,即:上海华润时代广场。

据悉,这是华润置地在上海的第一个商业项目,集百货、娱乐、餐饮、办公等为一体,与第一八佰伴一条马路之隔。2017 年,华润时代广场开启了 20 年来最大规模的一次整体升级改造,预计今年重新亮相。

同样于 20 世纪 90 年代在上海开出首个商业项目的是新鸿基。1999 年,位于淮海中路商圈的上海中环广场亮相,其原址为法式建筑,为保留古迹的历史价值,新鸿基地产将古典建筑并为商场的一部分,尽量保留原有特色,内部则采用现代化设计。不过,该商业裙楼开业后整改不断,目前,商场现正进行翻新工程,预计于 2019 年完成。

时间前进至 21 世纪初,这是上海购物中心发展史上的第一阶段,当时市民的高档消费仍集中于百货商场内,高档的都市型购物中心普遍要经历 3-6 年的培育期。瑞安房地产以城市更新为切入点,打造了上海第一个项目——上海新天地。

该项目以上海近代建筑的标志石库门建筑旧区为基础,首次改变了石库门原有的居住功能,将其改造成集餐饮、购物、演艺等功能于一体的时尚、休闲文化娱乐中心,逐渐成为上海知名的旅游景点之一。

在此之后的十多年时间里(2003 — 2016 年),上海购物中心经历了快速发展成长期、加速爆发期,不仅高档购物中心挺过培育期,社区型和区域型购物中心也迎来了蓬勃发展。

正是这一阶段,凯德、万达、崇邦、宝龙、印力、龙湖相继开出了各自的上海首个作品,并不断扩张版图,以坚定市场地位。

相比之下,印力、龙湖算是 " 新进者 ",均是到了 2016 年,才开出上海首个大体量商业项目。彼时,中国第一个真正意义上的购物中心广州天河城诞生已经有 20 年。上海的商业竞争相当激烈,商业项目逐渐向新兴商圈扩散,据赢商网不完全统计,2016 年上海新开的 29 个购物中心中,65% 位于外环外,且远郊商业体量较大,中心城区的商业项目体量相对较小。其中,七宝万科广场和龙湖虹桥天街皆位于新兴商圈中。

02

储备项目谁最多?

宝龙、万达、瑞安位居前三

进入市场的时间早,固然能占据一定的优势,但论起发展速度的快慢、商业版图的大小,与之并不一定成正比例关系。

据赢商网统计,截止到发稿前:

已开业商业项目数量最多的当属于瑞安房地产,共有 12 个

万达宝龙次之,均在上海开业9 个商业项目(万达的已开业项目包含嘉定中信泰富万达广场、文旅项目万达茂);

位于第三名的则是凯德,在上海共有7 个已开业项目;

反观最早在上海开出商业项目的华润置地新鸿基,在上海已开业商业项目的数量均为 3 个

崇邦、龙湖、印力在上海已开业商业项目分别为:4 个、3 个、2 个

注:个别小体量商业未统计在内

不过从总的项目储备上来看:

宝龙地产以 16 个商业项目居于第一名。据悉,宝龙能够获得如此多的地块,主要得益于拿地成本较低,大部分地块都是以拍卖底价或者低溢价率获得。

同样储备项目较多的是万达,在上海已布局了14 个商业项目;

其次为瑞安房地产,在已有的太平桥地块、瑞虹天地地块、五角场街道 311 街坊地块、虹桥商务区 06 地块开出 12 个商业项目后,又于 2018 年 7 月 5 日,联合太保寿险及永业集团合作投资(出资比例分别为 25%、70% 及 5%),成功竞得上海市黄浦区淮海中路街道的 123、124、132 街坊地块。

赢商网还注意到,为了在上海商业地产市场保持一定的影响力,这些开发商布局了多个产品线。如:

凯德,除了打造 3 个来福士项目,还布局了 LuOne 凯德晶萃广场、凯德龙之梦虹口、凯德龙之梦闵行、凯德七宝购物广场、凯德 · 星贸等,以城市综合体和区域 / 社区配套型商业深耕上海市场;

新鸿基不仅打造了中环广场、IFC、IAPM,还将迎来上海 ITC、天荟的亮相;

华润则在上海布局了万象城、五彩城和时代广场。

03

市中心还是郊区?

9 大房企给了三类方向

对于一个商业项目而言,地理位置一定程度上发挥着重要的作用。因此,企业在拿地开发过程中,十分注重周边的消费力与交通情况。不过,核心地段不仅存在成本高、竞争程度激烈的问题,还出现了土地供应逐渐减少的现状,新兴商圈与近郊从而成为新的 " 争夺点 "。

赢商大数据智能选址评估系统 " 赢在选址 " 显示,上海的商圈主要集中于外环内,市中心的商业项目基本饱和,郊区则存在很大的机会,为此,很多房企早早地在郊区布局了储备地块。

从这 9 家企业的项目所处位置来看:

凯德、新鸿基、瑞安房地产由于进入上海市场较早," 占领 " 的地块多位于市中心的核心地段 / 核心商圈

华润置地、印力、崇邦在区域中心与近郊兼有商业项目

宝龙、万达、龙湖的大部分商业项目则位于外环外或近郊

其中,凯德、新鸿基、瑞安房地产在上海的首个商业项目分别位于人民广场、淮海路、新天地三大市级商圈,在以后的布局中,这三家企业也一直倾向于市中心核心商圈。

对此,凯德称,未来将会继续以上海市中心核心商圈为目标,寻求优质资源,深耕上海市场乃至华东区域,提高运营能力。

以华润置地、印力、崇邦为代表的三个企业,深耕上海区域中心,并储备外环、近郊项目,侧面说明了城市化进程下,开发商对区域型商业的看好,同时仍抓住市区核心商业区域的机会。

以华润置地为例,早期的上海华润时代广场位于市区核心区域,之后开业的万象城和南翔五彩城位于郊区,去年的拿地则是位于上海市静安区核心地段的南西社区 C050401 单元 115-12 地块,该地块东至石门一路,南至旺旺大厦,西至张家花园,北至静安四季苑,地块周边的标志性建筑包括兴业太古汇、四季酒店等。

相比之下,宝龙、万达、龙湖对外环 / 近郊商业的 " 争夺 " 更为直接。

从宝龙地产在上海布局的项目来看,除了杨浦区的环创中心,均位于上海主城区外围的副中心。不过,杨浦商办地的竞得,某种程度上表明了宝龙在向市中心挺进。对于今后在上海的拿地策略,宝龙称将坚持" 重点关注地铁上盖或沿线项目,择机拿地 "的策略。

进入上海市场 17 年后,万达已形成开业 9 座万达广场,分布上海杨浦、闵行、浦东新区、金山等 8 大区域,待开业项目有 5 个,位于闵行区、浦东新区、奉贤区、崇明区,从分布区域来看,除五角场万达广场位于中心城区,其他均位于郊区或非传统核心商圈。从项目数量和分布区域来看,万达和宝龙已然拉开了上海近郊购物中心的 " 对决 "。

从龙湖在上海的三个已开业购物中心来看,龙湖商业选择入驻的板块基本上位于上海外环区域,还未开业的颛桥龙湖天街和奉贤龙湖天街也是如此,位于徐汇区的华泾龙湖天街则是由华泾商业商务中心改造而成,将于今年 9 月亮相。

- 结语 -

作为全国的经济金融中心,上海充足的消费者与消费力,成就了它在商业地产领域的地位。

《上海市商业网点布局规划(2014-2020)》显示,2020 年,上海将形成 " 市级商业中心、地区级商业中心、社区商业中心 + 特色商业街区 " 的 "3+1" 商业布局体系,6 年时间里,上海将形成外环线以内规划 19 个地区级商业中心,外环线以外规划 37 个地区级商业中心,与区域总体规划相衔接。

从短中期发展前景来看,紫竹高新区和上海东站因有多条轨道交通接入,加上板块内有市级甚至国家级大型规划陆续实施与落地,发展潜力较大。

值得一提的是,越来越多的房企将总部搬至上海,也是想要分一杯羹。可以说,商业地产开发商对于上海市场的 " 争夺 " 一直未停止。

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