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黄奇帆最新演讲:房价暴涨已成历史,但这三个地方还有机会

黄奇帆,重庆原市长、中国国际经济交流中心副理事长

本文为黄奇帆于 7 月 13 日世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会的发言实录

文中重点谈到了未来中国房地产的趋势问题,其中大部分观点与小白老师一致,现在建议大家仔细阅读这篇文章,相信对大家今后的买房、投资会有很大的帮助。

正文

各位来宾,很高兴参加今天 " 世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会 ",来了以后才知道这个会已经开了十年了,每年举办一次,持之以恒,很有成就。

按照会议的主题,我今天讲的内容围绕房地产业高质量发展要求,谈一下中国房地产今后发展的趋势。

我今天讲的趋势是总的内在的趋势,长效的、长期的、基本面的、基础性的趋势。

中国房地产的市场规模有多大?

今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降,这个变化就是从这几年的顶点到了拐点开始往下,趋势性的总量缩减。

在过去的 20 年,中国房地产每年的新房销售交易量差不多从 1 亿平方米增长到 17 亿平方米,翻了四番多。

那么今后的十几年会怎么走,是保持现状 17 亿平方米一年,维持 10 多年,还是继续每 5 年、10 年还要翻一番,17 亿平方米变成 30 亿平方米、34 亿平方米?

我的判断是今后十几年,中国每年的房地产新房的交易量,不仅不会总量增长翻番,还会每年小比例地有所萎缩,或者零增长、或者负增长。十几年以后,每年房地产的新房销售交易量可能下降到 10 亿平方米以内,大体上减少 40% 的总量。

在今后十几年的长周期里,中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新房竣工销售交易量,这个时代结束了。去年比前年只增加了 1.8% 就是一个信号。

因为 1998 年到 2008 年,每年增长 25% 左右,三年能够翻一番,十年翻了三番。2008 年到 2012 年期间,每年增长 15% 左右,五、六年翻一番。

2012 年到 2018 年,大体上维持在 6%-7% 的区间,增幅进一步下降,去年增长率是 1.8%。

我讲这段话的意思,今后十几年的房地产业发展趋势,不会是 17 亿、18 亿、20 亿、30 亿平方米,而是逐渐萎缩,当然这个萎缩不会在一年里面大规模萎缩 20%、30%,大体上有十几年的过程,逐步往往下降。十几年后每年的竣工销售量下降到 10 亿平方米以下。

总量萎缩后,

中国房地产建设的重点地区在哪里

过去十几年的状态,不管是沿海发达地区,还是中西部地区;不管是大城市、中城市,还是小城市、区县城市,总之是全面开发,四面开花到处都是房地产,是个全民造房运动的时代。

从现在开始,往后的十几年,房地产不会出现四面开花,东西南北中全面发热的状态,但是房地产还会有热点。我们说的总量 17 亿平方米一年,以后可能变为一年 15 亿、12 亿平方米。

这个建设量、生产量主要体现在三个热点地方。

一个是中心城市。

所谓中心城市,指除了省会城市之外也包括一些同等级别区域性的中心城市。比如山东省除省会城市济南外,也有区域中心城市青岛;广东除了省会城市广州之外还有同等级中心城市深圳。

第二个就是大都市圈。

超级大城市辐射会形成城市圈,城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。

第三个热点地区是城市群。

城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。我们国家人口在 50 万以下的城市叫小城市,50 万 -100 万的叫中型城市,100 万 -500 万的是大型城市,500 万 -1000 万人口的特大型城市,1000 万人口以上的叫超级大城市。

在省会城市里有一批已经过了 1000 万人口的超级大城市,比如郑州、济南、杭州、南京、合肥、武汉、成都、西安,这些城市还会向 1500 万、2000 万发展。

有些省会城市现在是 500、600 万人口,以后可能往 1000 万人口的方向走。

这里面有一个什么动力呢?在中国各个省的省会城市大体上发展规律都会遵循 " 一二三四 " 的逻辑。

所谓 " 一二三四 ",就是这个省会城市往往占有这个省土地面积的 10% 不到,一般是 5%-10%;但是它的人口一般会等于这个省总人口的 20%;它的 GDP 有可能达到这个省总 GDP 的 30%;它的服务业不论是学校、医院、文化等政府主导的公共服务,还是金融、商业、旅游等市场化的服务业,一般会占到这个省总 GDP 的 40%。

从这个意义上讲,大家可以关注现在近 10 个跨入 1000 万的国家级超级大城市,根据这些省总的经济人口规模去算一下,他们都有十几年以后人口增长 500 万以上的可能。只要人口增长了,城市住宅房地产就会跟上去。

所以我刚才说的大都市、超级大城市,1000 万 -2000 万中间有一批城市还会扩张,过了 2000 万的,可能上面要封顶,但是在 1000 万 -2000 万之间不会封顶,会形成它的趋势。

如果已经是 2000 万以上的超级大城市,这个超级大城市自身的核心圈已经密密麻麻地碰了天花板了,它的发展将集中表现在大都市圈。

大都市圈不是一个行政范围,而是它的经济辐射范围,大都市圈的辐射范围一般会有 1.5 — 2 万平方公里。

大体上 50 公里— 70 公里的半径绕一个圈就构成大都市圈,这个大都市圈里会有一些中小城市,这些中小城市,单独发展一般不构成热点,但是,一旦进入大都市圈发展,这些中小城市会加快发展。

以超级大城市为中心的城市群,一般是四五百公里的半径范围内的城市构成城市群。相隔太远的城市之间不构成城市群,比如上海和天津没有城市群的关系,但是上海、南京、杭州、苏州构成了长三角的城市群。城市群里的大中城市会加快发展、会互动、会资源优化配置。

总之,尽管今后十几年中国房地产开发交易年度的规模不会再翻番,20 年以后回头看,现在的 17 亿平方米就是一个高点、就是一个拐点,以后逐渐变成了 15 亿、12 亿、10 亿平方米一年。

在今后的十几年,房地产开发不再是四处开花、全面开花,而会相对集聚在省会城市及同等级区域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市三个热点地区。

决定房价走势的

三个因素

今后十几年,房价趋于稳定,既不会大涨,也不会大跌,房价的平均增长率将低于等于 GDP 的增长率。

全国城市新开发房屋的平均交易价格 1998 年是每平方米 2000 元,2018 年全国平均上涨到了 8800 元,大账上说的是翻了两番。这是东中西全国城市房屋开发每平方米的均价,10 年翻一番,20 年翻两番。

如果当地比当地,那么不管是东部,还是西部,都翻了三番以上。比如,成都 2000 年主城房价均价 1000 多元,2017 年到了 10000 元以上,翻了三番多。

沿海地区,比如北京、上海、深圳、广州、南京、杭州,热点的一线城市房价基本上翻了三番,涨了八倍,有的特别热的地方甚至涨了十倍以上。

总的来说,在特别热的一线城市家庭收入 30 年、40 年不吃不喝买不了一套房,房价收入比是很高的,与世界比较来说最高的。

讲这段话的意思就是过去十几年,中国的房价跟房地产的开发量、生产量是相同的趋势,都是五年翻一番、十年翻两番、十七八年翻三番的状态。

支持这个状态的原因是什么呢?大体上有三条,任何物价涨落总是跳不出三个原因:

第一个原因就是供求关系,商品的供求关系。

供不应求会涨价,供过于求会跌价。我们可以说过去十几年、二十年,中国房地产是供不应求的,人均从 10 平方米往 20、30、40 平方米的这个过程是短缺经济下的补短板的过程,所以强烈的改善需求规模支撑它越造越多。在越造越多的过程中还供不应求,就造成房价不断往上涨等等。

第二个原因就是房价上升当然和货币有关,通货膨胀是货币现象。

中国的 M2 从 2004 年、2005 年开始,差不多有整整十几年左右两位数增长,一年百分之十几的增长率,有若干年份甚至百分之二十几的增长。我们的 M2 今年 6 月份到了 190 多万亿,去年 180 多万亿。而在 2004 年的时候,M2 其实就是 20 多万亿。

也就是说,这个十几年,M2 翻了三番,也涨了 8 倍。这个钱出来当然会影响社会经济。

很幸运,被房地产吸收了一大块资金,房地产成了 M2 超出增长的一个吸收器,使得整个社会商品的物价指数增长平稳,但房价出现了每三年、每五年翻一番的现象,所以这些年房价上升,也是通货膨胀的现象。

第三个原因就是一个国家房地产的价格也会受外部影响、受汇率影响、受国际购买力影响,当然也会受国际经济危机的冲击。

比如美国房地产大涨的时候,美国经济好,当然也会拉动世界经济一起往上走;美国出现金融危机或者出现它的汇率大幅度的起伏,也会对中国市场带来冲击。中国经济增长的过程,也会吸引外资投资或购买中国的房地产。

讲这一段,我的意思就是说物价、房价是和这三个因素相关的,我们过去十几年房地产翻两番、翻三番的价格是和这三个现象综合在一起产生的。

根据这个观点预测未来,在房地产供求关系方面,我们已经进入到尽管局部也还会有供不应求,但是总体来看,供不应求的时代结束了,已经进入到总量过剩的阶段。所以供不应求造成房价上升、推动房价上升的动力下降了。

从通货膨胀看,我国 M2 已经到了 190 万亿,会不会今后的 10 年 M2 再去翻两番?不可能,这两年国家去杠杆、稳金融已经做到了让 M2 的增长率大体上等于 GDP 的增长率加物价指数。

这几年的 GDP 增长率百分之六点几,物价指数加两个点,所以 M2 在 2017 年、2018 年都是八点几,今年 1-6 月份 8.5,基本上是这样。

可以预判,今后十几年,M2 增长率基本上与 GDP 增长率加物价指数,保持均衡的增长。

而中国的 GDP 今后十几年平均增长率大体在 5% 左右,房地产价格的增长大体上不会超过 M2 的增长率,大体上也不会超过 GDP 的增长率,一般会小于老百姓家庭收入的增长率。

总之,中国的城市化还在发展过程中,城市化率还有 10% 增长空间。

城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中,中国不存在土地价格大幅下跌的可能性,中国房价不会出现大幅度的往下坠落,没有这个经济基础;但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番过去十几年的那种历史性现象。

今后十几年,房价会趋于平稳,既不会大跌,也不会大涨。

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