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谭硕:不动产信托的转型三方向

7 月 20 日,中建投信托总经理谭硕在 21 世纪经济报道主办的 "2019 年中国资产管理年会 " 上发表演讲表示,现在不动产信托占到整个信托业管理规模的 12% 左右,如果看底层资产还要高于这个比例,已成为信托业行业非常重要的基础资产。而展望不动产信托的未来,地产股权投资、资产证券化和不动产基金都将是重要的发展方向。

伴随中国的城市化程度稳步提高,从 2008 年的 47% 提高到了 2018 年的近 60%。在这十年发展过程中,不动产信托和城镇化同步发展,有力支撑了中国的城镇化进程,也已经成为了信托业务不可或缺的重要组成部分。

总体来看,目前中国不动产信托以债权形式为主,资金主要用于房地产开发,期限也多与房地产项目开发周期匹配,其还款也主要依赖房地产项目本身销售所产生的现金流。换言之,中国的不动产信托以发放信托贷款为主,而且针对具体项目,具有很强的项目融资特点,投向单个具体项目居多,投向住宅居多。投向多个项目的基金化产品少,投向商业或者其他业态的少。

谭硕认为,不动产信托已经到了不得不转型的时候,原因有三点。

第一个原因是不动产存量日益多样化,目前全国存量房市场已达到 180 万亿元规模,不动产的种类也越来越多,比如商业、养老、旅游、健康、甚至数据存储(IDC)等。进一步的细分,还有比如住宅地产的长租公寓、零售地产中的购物中心、工业地产中的物流仓库等不同板块的发展热点。出于人民对美好生活的向往,不同业态的更新和拓展也在飞速发展,比如住房的改善、配套设施的完善,包括商业、养老、文旅等等成为地产拓展拓展的新增方向,不少开发商都在向城市运营商定位转变,在这个过程中,需要金融机构的支持。

第二个原因是去杠杆防范债务风险,根据中国社科院国家资产负债表研究中心(CNBS)数据,2019 年一季度中国非金融部门总杠杆率已达到 248.8%,较 2018 年底上升 5.1 个百分点,上升幅度较大,债务负担较重。

当前信托发展的过程中,防范债务风险成为一个不得不考虑的重点因素。降低企业资产负债率,去杠杆已经成为防范金融系统性风险的基本思路。

第三个原因则是信托公司转型发展的内在需求。发展多元化的不动产投资项目,能够丰富信托公司产品类型,打造全方位全平台服务。比如股权投资、Reits 等不动产投资模式,即符合监管鼓励合规发展的方向,又有助于发挥信托独有的制度优势,能为企业解决更多困难。积累更强的研究力量,完善信托公司短板。

同时,信托公司也具备很好的不动产的客户基础和高净值客户基础,因此,不动产信托作为一种业务类型,成为信托行业转型的突破口。也是信托公司开辟创新领域的尝试方向。

如何转型?关于转型的方向,谭硕提出了三个方向,地产股权投资、资产证券化和不动产基金。

第一个方向就是地产股权投资,金融监管的大目标已经确定:深化金融体制改革,增强金融服务实体经济能力,提高直接融资比重,促进多层次资本市场健康发展。不动产股权投资可以说已经成为信托公司的重要转型方向。加上在地产企业快周转情况下,股权投资的时限也在缩短。时间期限逐渐变得可承受。因此,不动产股权投资目前已经成为业务热点。

中建投信托自 2010 年开始,就开始尝试设立股权投资信托项目,其中尚在存续期的不动产投资基金近 10 个,不仅和知名不动产管理运营商进行合作,也和不少地产商直接开展合作。

第二个转型方向是资产证券化,不动产证券化是资产证券化在房地产行业的具体运用,不动产存量日益增多的形势下,资产证券化的作用日益重要。也已经成为不动产信托的重要发展方向。

以中建投为例,在资产证券化方面,设立发行规模超过 400 亿元,在银行间市场发行 ABN 就超过 120 亿元,名列行业前茅。在基础资产上,涉及的不动产包括了长租公寓、公租保障房、酒店、写字楼、工业园区,为发展 Reits 形态的不动产股权投资打下了坚实基础。

第三个转型方向是不动产基金,随着房地产市场进入存量阶段,房地产项目的投资收益将更多地依赖于对建成项目的运营管理,即通过物业产生的租金、管理费等未来现金流实现退出。

不动产基金方式,是指信托公司开发持有型物业产品,从而完成资产管理的转型。通过收购优质物业,建立具有一定规模的资产池,信托公司将有机会开展以物业持有和长期经营为特点的房地产信托业务。

根据资产是否真实出售,不动产基金可以分为权益型和抵押型,权益型直接投资并拥有物业资产,同时提供物业管理服务,主要收入来源为物业资产的经营收益与处置物业的增值收益。抵押型本质上则是 CMBS,并不直接拥有物业资产,而是把资金通过抵押或借贷的方式实现交易,以获得物业资产的抵押款债权。

在这方面,信托公司业务团队一方面可努力挖掘过去不动产信托业务中积累的客户资源;另一方面充分利用股东背景与资源优势,与股东控股或参股公司展开合作,利用信托资金对接他们持有的优质商业物业。

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以上内容由"21世纪经济报道"上传发布 查看原文

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