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楼市:最残酷的时代来了?

楼市再起波澜,在上半年楼市数据本已疲弱的基础上,近期的几个消息再次给楼市蒙上一层阴影。

楼市最近怎么了?

字少事大,这次又是房地产。这几天楼市有三个消息值得我们关注:

1、中原地产研究中心数据显示,2019 年 7 月 1 日以来,超过 20 家房企发布美元融资计划,共涉及资金高达 170 亿美元,刷新历史纪录。同时房企的融资成本自 7 月以来快速上升,7 月美元融资平均利率已经高达 8%,最高甚至达到了 15%;

2、截止 7 月 18 日,2019 年已有 265 家房企申请破产

3、近日,开封市住房和城乡建设局发布文件《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》,决定取消新建商品住房 3 年限售期。

政府调控楼市的思路开始从过去简单的压制 " 面包 " 的价格(需求端),转为压制 " 面粉 " 的价格(供给端,即开发商融资和土地)。

显然,资金对于开发商来说是命根子,融资成本上升、中小房企破产、三四线城市放开限售,都在说明一个问题:楼市调控已深入核心,楼市和房地产行业的分化、洗牌,似乎比我们想象的要更快,更残酷。

中小房企扛不住了

公开资料显示,截止 7 月 18 日,2019 年已有 265 家房企申请破产,而去年差不多 450 家左右。原因这一栏," 资金链断裂 " 几个字非常显眼。同样是收紧融资,为何倒霉的总是中小房企呢?

1、房企负债率高企。《2019 中国房地产上市公司测评研究报告》数据显示,2018 年上市房企资产负债率均值同比上升 3.04% 至 68.09%;净负债率均值同比上升 2.65% 至 92.52%。

这还只是上市房企就已经非常高,那些一大把没上市的,负债率更是高得惊人。高企的负债率,意味着只要银行的贷款和楼盘销售回款稍稍出点问题,资金链就立马断给你看。而中小房企本来资金实力就不强,对于这种高杠杆的玩法,没两把刷子肯定扛不住。

2、融资渠道有限。其实,不少中小房企和其他实体经济企业的命运一样,资金来源没有银行的大力支持,只能靠民间借贷。他们不可能像大型房企那样发行海外债,如果融资收紧,没有新的资金来补漏洞,最终大多中小房企也是死在民间借贷上。

不过大型房企的日子也好不到哪去,即使面对高昂的资金成本,依然要硬着头皮融资。7 月 17 日,佳兆业集团发布公告称,发行 2023 年到期的 3 亿美元利率为 10.875% 的优先票据,平均利率高达 11.3%。

目前房企的外部融资渠道,比如银行贷款、股权债权和非标已经全面受限,海外和民间借贷成本又高,所以剩下能做的要么促销加快回款,要么攒点现金抱团取暖。

说到房企加快回款,我在之前的文章中说过,未来三四线楼市大概率会出现部分降价促销的情况,从目前来看,早已经有好几个城市已经 " 按捺不住 " 了。

又一城松绑,三四线楼市 " 按捺不住 " 了

限购是因为房子火热,人多抢着买,政府才会出台限购政策进行调控。而限售,意味着投机资金较多,资金不看好,赚了一把都想跑。因此,限售的也以三四线城市为主。

说到三四线城市的楼市,棚改一定是逃不掉的话题。作为棚改大市的菏泽,仅 2017 年,菏泽就改造了 18.2 万户,涉及接近 70 万人,到 2020 年还有 25 万套的棚户区改造任务,涉及 100 万人。创造出如此巨大的购房需求后," 限售 " 似乎显得有点 " 不太合适 ",为什么?

限售的目的在于稳房价,但对于、菏泽开封这样的三四线城市来说,冻结了房地产市场,就意味着冻结了地方财政。这些城市如果陆续放开放开限售,我想很大程度上是为了消化棚改带来的负面效果,一方面,拆的房子多了,补贴多了,想买房的人也就多了,而这里存量房子又不让卖,无疑会推高新开楼盘的价格;另一方面,限售本意是好的,但时间过长也冻结了市场的流动性,反而把房价冻结在高位。

而对于此次开封的放开限售,也只是广大三四线城市楼市的一个缩影,一方面是为了消化之前棚改带来的购房需求,另一方面二手房源的增加也有助于稳定当地房价,而更重要的是迫于财政压力,把房地产卡的太死,财政压力也大。

不过,每一次调控收紧后,都是三四线城市楼盘维权、烂尾楼的高发期,所以正如上面所说,遇到资金回款困难的中小房企,外部融资被掐断,内部现金又不够,除了促销回款,似乎没有别的办法。

其实,三四线楼市真正进入上涨期是在 2017 年,可没想到屁股还没坐热,2018 年就跟着一二线一起进入了调整期,而这其中一定有许多在高位拿地的房企,虽然扛过了 2018,却倒在了 2019。

资金总是来了又走,房价涨了又跌,但不管是谁推高的房价,最后受伤的还是刚需。从这次开封放开限售,以及中小房企破产潮和融资成本抬升可以看出,楼市调控的基本原则没有变,但却在微调,未来还会有更多的城市会推出不同的楼市政策。当然,最重要的是,楼市最残酷的时代已经到来了。

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