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房贷利率触底反弹,释放了哪些信号?

房贷利率在经历了连续几个月的下调后,6 月份终于迎来了回升。这对于买房的人来说并不是什么好消息,但背后或许蕴含着更多信息。

据融 360 大数据研究院出具的《6 月房贷报告》显示,2019 年 6 月,全国首套房贷款平均利率为 5.423%,相当于基准利率 1.107 倍,环比上涨了 0.14%。

在受监测的 35 个城市中,南宁成为房贷利率水平最高城市,首套利率为 5.95%。

值得注意的是,此次二套房比例也跟着反弹。虽然这次上浮幅度并不大,但在连续几个月下调后转而上调,对于楼市和房贷利率的走势来说有更多的参考意义。

为什么房贷利率会上下浮动?

国内的房贷利率是由央行统一规定的,但由于市场化利率,商业银行在执行利率的时候可以根据资金、贷款额度、当地政策等情况在一定的利率区间内自行浮动。

而贷款利率(包括房贷利率)的变动一般分为两种 :基准利率变动和贷款利率变动。这次房贷利率的反弹就属于典型的贷款利率变动。

房贷利率上浮有哪些影响?

对于购房者来说,肯定是购房成本上升。但是贷款利率的上浮只对即将购房的人们会产生较大的负面影响,因为利率上去了,你去银行贷款只能按更高的利率贷,利息自然也就高了。但对于已购房,正在还房贷的 " 房奴 " 们来说,不会产生影响,就好比你存了定期存款一样,其利率是按照你存入的那天计息,之后的利率浮动对你的到期利息无影响。

只有当基准利率变动时,才会对所有的购房者产生影响。如果正在还房贷的话,那么尚未还清的那部分金额的贷款利率将发生变动,一般来说会在调整后下一年的 1 月 1 日起开始调整,按新的房贷利率走。所以,已经上车的不必过于担心,毕竟目前基准利率还未变动。

对于楼市来说,从目前上浮幅度看影响还比较有限,因为回顾过去十几年,当前的房贷利率本身处于相对低位,短期小幅反弹很正常。

释放了哪些信号?

1、遏制楼市过度融资和杠杆抬头开始动真格。央行公布的 5 月份金融运行数据显示,5 月份新增人民币贷款 1.18 万亿元,其中,以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款增加了 4677 亿元。

显然,居民在楼市 " 小阳春 " 的背景下重新开始大举进场。此前我就在文章《下半年,楼市的六件大事!》中提到了未来房贷利率可能上涨的内容,因为 " 宁可牺牲一些增长,也不能让杠杆重新抬头 "。

可能不少城市的房贷利率依然还处于相对低位,但现在热点城市已经上调了首套房房贷利率,未来更多的城市加入上调房贷利率大军的确定性越来越高。

更重要的是,高层对于整治房地产融资乱象,包括银行、信托资金违规拿地也说明高层并不希望楼市过度融资,过度吸血,就像郭树清所说," 房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重 "。

2、房贷利率 " 定向调节 " 时代来临。此话怎讲?前面说了,上调房贷利率的仅为部分热点城市,且受样本数量限制,平均房贷利率表现为反弹,但是依然有相当一部分城市的房贷利率处于相对低位。

目前居民确实还有加杠杆的空间,但这个空间正越来越小。换句话说,在目前货币政策相对宽松和全球降息的大背景下,房贷利率可能还会走低,但空间非常有限。一是部分城市利率已经上调,二是在一城一策的基调下,政策定向调节,有松有紧更多的是保持楼市稳定,并非刻意打压。

3、加剧房价分化。此前在文章中我提到过由于人口流动等因素导致都市圈和非都市圈的房价会产生分化趋势,但房贷利率的影响来得会更加直接,影响周期远短于人口。

一方面,房贷利率反弹就是抬高购房者的成本,一定程度上会降低刚需群体的购房意愿,这种影响对于三四线城市是很明显的,因为这类城市的购房需求本来就不 " 刚性 ",更多的是改善型,而一二线城市就不一样了,想要长期打工必须买房。

另一方面,供求关系告诉我们,热点城市的房贷额度供不应求,银行也会有上调房贷利率的动机,而相比需求并不多的三四线城市,在这种情况下房贷利率自然更趋于平稳。

总的来说,房贷利率的反弹是比较正常的周期变动,但是在经历了定向调节的楼市周期后,这种情况会略显复杂。一边是内外部环境的相对宽松,一边是国内比较紧迫的遏制杠杆任务。不过即使未来房贷利率仍有波动,但远离基准利率可能性很小,房贷利率整体的下行趋势可能还会延续一段时间,但不同城市的房贷利率和房价走势的分化会更加明显。

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