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涉及上亿人!17 万个小区或将旧改,对楼市意味着什么?

近期,住建部在政策例行吹风会上表示:经过摸底排查,各地上报需要改造的城镇老旧小区有 17 万个,涉及居民上亿人。

按照住房和城乡建设部的要求,各地应优先改造小区水电路气及光纤等配套设施,有条件的地区可加装电梯,建设养老和抚幼服务设施等其他配套设施。

" 旧改 " 和 " 棚改 " 都是国内的重大的基建工程,而且都是在经济增速有下行压力时用来稳增长的重要措施之一。回顾过去,棚改给房地产带来了不少红利,但旧改对于老百姓来说似乎还比较陌生。

显然,当前正是从 " 棚改 " 到 " 旧改 " 的一个重要转折,未来旧改会成为带动房地产进入新时代的大工程吗?

" 棚改 " 和 " 旧改 " 的区别

一言以蔽之,棚改就是拆了后建房子,旧改就是仅仅是改造房子。但几个字之差,区别还是蛮大的:

1、旧改商业性质更多,而棚改是纯政府行为。旧改虽然和棚改一样都是基建投资,但前者的最终目的是通过投资改善居住环境从而拉动其他消费,比如电梯、装潢、服务站等;棚改就是推倒重建,基本针对的是危旧住房,且棚改后建成的住房只能是回迁房或保障房。

2、旧改不涉及房屋拆迁和安置补偿问题,根据会议内容,主要是 " 更新改造小区水电气路及光纤等基础设施,建设改造养老抚幼、无障碍设施、便民市场等服务设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施 "。棚改则是全部重建,涉及的土地、安置等问题较多。

3、棚改需要 90% 的业主同意,才能进行拆除;而旧改则需要全部业主同意。

不过它们也有一定的共同点,那就是棚改和旧改在此后所产生的持续性收入都非常有限,即使旧改能拉动一些消费,但公益性较强,或者是一次性的,这也就注定了二者的资金来源大多往往来自于财政,当然随着长租公寓等项目的兴起,也不排除有通过地方政府专项债以及 PPP 方式融资的。

总之,棚改和旧改,一个是全拆,一个是全改,二者对于房地产生态都有着重要的意义。

又一个 " 四万亿 " 来了?

棚改最早开始于金融危机刚过去的 2009 年。数据显示,截至 2018 年底(从 2014 年开始),国内棚改项目已实际完成 2912 万套。但 2019 年棚改目标却直接减半,仅为 285 万套,国开行也收紧了通过 PSL 工具提供配套棚改的资金供应,这意味着我国的棚改基本已经接近尾声,接下来是旧改的主场。

棚改对于楼市的影响非常明显,但也有副作用。一是通过货币化安置让居民加杠杆买房,帮助三四线房地产去库存;二是引起部分城市房价过快上涨以及对居民消费产生挤出效应。

但咱们今天的主角是旧改。旧改可以说是全新的开始,根据国务院参事仇保兴的初步估算,我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额预计高达 4 万亿元,如改造期为五年,每年可新增投资约 8000 亿元以上。

又一个 " 四万亿 " 来了!咱们会进入房地产新时代吗?我想答案是肯定的:

1、短期内可以拉动房地产相关投资和消费。注意我的措辞:短期内。这也是上面提到的 " 在经济增速承压时用来稳增长的重要措施之一 " 的前提条件,只有这样才能达到拉动增长的目标。

一方面,旧改可以通过配套设施改造直接拉动相关投资和消费,比如装潢。更重要的是旧改还可以挖掘老年消费需求,比如小区新建了一个活动中心,之后的一些公益性讲座、体检,以及正规的针对老年人的商业活动都可以拉动 " 银发经济 "。最重要的是,旧改投资往往建设周期短,资金周转快、能将这些钢筋水泥迅速转化为消费力。所以,旧改对于楼市来说,更多的是刺激相关投资和消费。

2、利空去库存压力大的城市房地产。常识告诉我们,一般旧城改造多在市区的城中村,如果拆除它们势必会释放大量的购房需求,但旧改不但不会释放,反而可能还会让更多人愿意留在老地方。你想,居住条件改善了,又有老邻居,又在市中心,谁还会花钱再去买房呢?

因此,如果一个城市的房地产库存压力大,且人口流入缓慢甚至流出的话,进行大规模旧改对于当地楼市比较偏空,因为唯一潜在的购房需求都被旧改消化了,新的需求还没有。

3、开拓房地产新融资模式。这也是最具意义的一点。目前市面上就有不少通过将长租公寓租金收益权打包发行 ABS 的金融产品,说白了就是我要承包改造一栋公寓楼,需要融资 100 万。怎么融资?我可以将这栋公寓楼未来 5 年的租金收益打包在一起作为对价,然后双方再约定好该金融产品的封闭期和各方的收益率等事宜。

但旧改有所不同,上面也说了,其所带来的效益并没有这种商业项目那么多,因此除了财政和居民直接掏钱外,还需要创新其他融资模式。

国务院常务会议提出," 要加大金融对旧改的支持,创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索,以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。"

因此,旧改后的市政设施、配套设施收费收益权如何打包成金融产品,是比较大的亮点,这对于未来开拓房地产新融资模式也有非常重要的参考意义。

虽然总体看旧改对于楼市的需求端影响有限,但在拉动有效投资,开拓全新融资模式方面,其意义远大于前者。更重要的是,这一轮旧改的规模基数大:17 万个老旧小区、居民超过 4200 万户,过亿人口、建筑面积约 40 亿平方米 ... 我想政府、居民和民间投资等各方对于旧改都会充满期待,因为这其中会有更多的机会和新探索。

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