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下半年,楼市的六件大事!

2019 上半年行将结束,你是否还有很多投资目标还没实现呢?别急,你看完这篇文章后或许会有更清晰的规划。

上半年亮点不算太多,基本是延续去年的形势(比如大国博弈卷土重来),如果要盘点的话,A 股的春季行情,央行的定向宽松和美联储降息转折,算是对咱们影响比较大的几个。

那下半年呢?首先还是经济增速下行的压力。这种趋势现在看来还会持续一段时间,世界银行业也下调了全球的增速预期。不过即使这样,中国的增速依然可观,现在咱们面临的问题是:调结构、稳预期,而不是保增长。其次那就是分化,不仅仅是楼市,股市也是一样,想要涨,还得资金面和主力板块轮番着来。

有人说:为何没有楼市呢?其实我所谈到的这些都与楼市息息相关。所以废话不多说,直接进入主题。

六件大事

1、调杠杆会更加严厉。高杠杆是加剧经济金融风险积累的根源。2019 年一季度中国非金融部门总杠杆率为 248.8%,较 2018 年底上升 5.1%,上升幅度较大。居民部门杠杆率为 54.3%,较 2018 年底上升 1.1 个百分点。

宏观杠杆率的公式是:债务 /GDP。虽然大幅上升之中也有 GDP 增速下滑、季节性等客观因素影响,但居民杠杆依然在上升是不争的事实。

虽然势头得到初步控制,但是控制过度势必会伤及经济。但同时也不能过于放松,否则债务扩张会难以控制,宏观杠杆进一步上升,增加风险。

从目前来看,降杠杆 VS 保增长,国家更偏向于前者,至于增长,更多的是保证预期稳定就行。所以从这点来看,未来大环境已经不允许楼市有任何 " 激情的夏天 " 了,过过 " 小阳春 " 即可。

2、因城施策时代已经到来。近期有不少粉丝留言说当地的贷款利率大涨,或者某某楼盘大跌等等,其实这就是因城施策的结果。

为什么这么说?来看几个例子:

5 月,苏州对工业园区、高新区部分重点区域的新建商品住房实施 " 限售 ":新房须取得房产证 3 年后方可转让,园区全域二手房须取得房产证 5 年后方可转让。

6 月,西安针对从市外迁入户籍的居民家庭实施限购:从市外迁入户籍的居民家庭(退伍转业、家属随军落户的除外)在本市住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的,应落户满 1 年,或在本市连续缴纳 12 个月的社会保险(或个人所得税)。

这就是因城施策的典型体现。未来这种现象在全国会遍地开花,所以到时候某某地方为何房贷利率上浮了那么多,某某地方怎么又限购了,把它当成常态化就行。

既然调控政策正在分化,那么市场也必然会跟着分化。

3、分化趋势愈加明显。当前,中国有上海、北京、深莞惠等 10 个 2000 万人以上,以及多个 1000 万 -2000 万人的大都市圈,这些都市圈以全国 6.7% 的土地集聚约 33% 的常住人口,创造约 54% 的 GDP。

看到这我想大家已经知道我想说什么了,没错!那就是都市圈与其他城市房价的分化。这种分化不仅包括上面提到的调控政策,还包括房价、人口流动、房屋和土地供应等一系列因素。

我们都知道楼市长期看人口,都市圈的逐渐成型意味着人口格局正在变化,所以楼市分化也就很正常了。当然也有的都市圈人口正在流出,但是是个别少数。但只要城镇化还在继续,这种趋势就不会停止。

4、房贷利率或上调。现在全球不都是在降息吗?前不久回购利率和 SHIBOR 也下跌了,市场的钱便宜了,为何房贷利率会上调呢?

要知道,国内楼市终究和国内宏观环境紧密相关,央妈没有降息,基准利率没下来,房贷利率就不可能下降。刚刚上面也提到了,咱们宁可牺牲一些增长,也不能让杠杆重新抬头,6 月 13 日第十一届陆家嘴论坛上,央行书记、银保监会主席郭树清的表态中,就说得很清楚。

目前杭州、南京、成都等二线城市已经陆续上调了首套房房贷利率,下半年会有更多的城市加入上调房贷利率大军,享受基准利率已然成为奢望。

5、部分城市或量价齐跌。房价高是因为地价高,但从 1 至 5 月份全国房地产开发和销售情况来看,土地购置面积和土地成交价款均大幅下降。

2019 年 1 — 5 月份,房地产开发企业土地购置面积同比下降 33.2%,土地成交价款同比下降 35.6%。说白了就是开发商拿地积极性不高了,土地价格上不去了。也正因为此,任泽平抛出了楼市的 " 拐点论 "。

随着开发商融资的收紧,以及房贷利率逐步上调预期,下半年二三线城市可能会出现一定程度量价齐跌的情况。其实今年 3 月份一线城市的二手房成交量已经开始逐月下滑,就是一个信号。

6、降价抛售。如果你能读懂前文,我想这点就不难理解。为何未来楼市会出现这种情况,还是分化和量价齐跌的结果。

比如今年 3 月江西赣县限制特价房最低价,6 月湖北恩施对降价行为提出预警,并确定良性的降价幅度比例区间。

下半年小城市的这种限价或许会更频繁,但这不是限涨价,而是限跌价。

总结

高房价无非就是供地少,货币超发,杠杆高,需求大,纵观国外其实也差不多,但当下中国的情况似乎远比国外要复杂得多,比如土地财政,国民观念等。总的来说未来房价普涨的局面已经不可能,机会更多集中在中心城市,假如你有买房打算,不妨多考虑点这些因素吧。

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