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不住“苑”和“村”,是上海中产最后的尊严?| DT 城数

DT财经 06-27

前几天,DT 君的同学高帅富小哥哥和邻居们因为小区改名跟开发商杠上了。倒不是因为 " 欧洲城 " 改成了 " 矮凳桥 " 这么举世瞩目的调整,而仅仅只是因为小区后缀从 " 府 " 改成了 " 苑 "。

在万物皆可 " 鄙视链 " 的当下,小区取名在字词的斟酌、取舍之间早已实现了一场 " 阶级分化 ":头顶 " 滨江 "、" 壹号 " 等名头的豪宅,看不起名含 " 财富 "、" 中央 " 等低级炫富词汇的小区;住 "XX 别墅 "、"XX 府 " 的人生赢家看不起住 "xx 里 " 的中产;不住 " 苑 " 和 " 新村 ",则是高帅富小哥哥和小资们最后的尊严。

原来名字真的与小区身价紧密相关,住在 " 苑 " 里真的会让土豪们难以启齿,这也就是小哥哥因为一字之差炸毛的原因。

于是 DT 君(ID: DTcaijing)从链家官网上采集了 25264 个上海小区名,试图通过数据分析透视低中高端楼盘的取名偏好,帮你一秒精准识别拆迁房和豪宅!

1

社会主义土味小区名才是主流

让我们先来感受一下上海小区名的整体画风。

五花八门、光怪陆离、被定性为 " 大、洋、怪、重 " 的小区名终究是少数,放眼望去,更多的是中国特色社会主义土味:"XX 路 XX 号 "、" 苑 "、" 园 "、" 村 "、" 小区 "、" 公寓 " 及 " 城 "。而修饰词也大多是人民群众喜闻乐见的 " 新 "、" 花 "、" 华 "、" 海 " 和 " 金 "。

53% 的上海小区顶着朴实无华的头衔:"XX 路 XX 号 "、"XX 街 XX 号 "、"XX 街 XX 弄 " 或者 "XX 路 XX 弄 "。该类小区多为上世纪单位分配房和社会保障类住房,以 " 在有限的字数里实现最精准的指位 " 为起名准则。报上小区名,出租车师傅绝对不会走错路。

露脸次数紧随其后的 " 苑 " 和 " 园 ",堪称上世纪 90 年代初代商品房的标准后缀。迈入新世纪,听起来很宜居的 " 苑 " 和 " 园 " 亦受到房地产商和业主的欢迎,被大量使用在住宅名里。

集聚在中环和内环的 "XX 村 " 则是上世纪五、六十年代工业化建设浪潮冲刷而过留下的痕迹。"XX 村 " 多为老公房,楼高不超过 6 层,户型不大,其中不少坐等拆迁。建成于 1952 年的曹杨新村是上海第一个工人新村。第一批住进曹杨新村的,都是工厂里的劳动模范与先进工作者。以前凡是来上海考察的政要大佬,都要去曹杨新村兜一圈。

2

小区名身价鄙视链

告别计划经济住房分配体制下千篇一律的 " 区、村、XX 路 XX 号 ",住宅作为商品被推向市场。而楼盘包装与营销的重要环节——楼盘名,则折射出楼盘的产品和客群定位。

为了找到不同价位小区的取名用词偏好,DT 君暴力计算了不同词汇的 " 身价 "(所有名字包含该关键字的小区每平米均价的平均值,单位为 " 元 / 平 "),得到了小区名修饰词及后缀的身价排位。

最贵的修饰词为 " 滨江 "、" 锦绣 "、" 新华 "、" 翡翠 " 和 " 金色 "。身价触底的修饰词有 " 水岸 "、" 财富 "、" 中心 "、" 佘山 "、" 绿地 "、" 酒店 " 和 " 农场 "。

身价前五的后缀名为 " 楼 "、" 别墅 "、" 府 "、" 公寓 " 和 " 里 ",鄙视链底端的后缀名有 " 苑 "、" 村 "、" 广场 " 和 " 庭 "。

" 别墅 " 的身价不用多说,平平无奇的 " 楼 " 和 " 公寓 " 为何这么贵?

原来,上海依然有超过六成的 " 楼 " 和 " 公寓 " 皆为上世纪建成,占据了城里的黄金位置。虽然当下 " 楼 " 已经沦为 " 无小区规划、无绿化、商住混杂 " 的代名词,几乎被新世纪建成的中高端楼盘弃用,但岁月为 " 大楼 "、" 公寓 " 们镀上金身。

" 府 " 字则是 21 世纪后数量和身价齐涨的天选之字。" 府 " 字自带权力的威严感。金茂就将旗下的高端楼盘系列命名为 " 金茂府 "。载入营销经典案例的新静安区两大豪宅即命名为 " 大宁金茂府 " 和 " 静安府 "。" 府邸 " 的身价尤为尊贵,如果名字中带个 " 府邸 ",小区每平米均价基本都从九万往上走了。

" 里 ",上海里弄,大多也是上世纪的产物,如静安寺的元善里,南京东路的五福里。2000 年后,房地产开发商在新兴区域修了一批小区,小区名上多采用 " 里 "、还原老上海风格,每平米均价多在 3 万至 6 万,6 万至 9 万这两个区间内。

DT 君曾经以为,住 " 别墅 " 的可能是伪土豪,而住 " 公馆 " 的才是集身份、阶层、财富和品味于一身的体面人儿。且看,经袁巴元租思南公馆娶张雨绮一役,只租不卖的思南公馆被扒出诸多赫赫大名的前任住户——张学良、梅兰芳、陆小曼、徐志摩和宋庆龄等。然而数据显示,放眼全上海," 公馆 " 身价竟然不如 " 院 " 和 " 庭 "。

究其原因,新世纪前,公馆的确是贵且稀有。但进入 21 世纪,尤其是 2010-2013 年,"XX 公馆 " 数量迎来一波增长。现在每平米均价低于 6 万的公馆也都是在这四年间建成的,修在嘉定、宝山、浦东等区,如日月光伯爵公馆。公馆的排面已大打折扣。

3

豪宅起名有何不同?

在有售价信息的上海小区中,每平米均价为 9 万及以上的小区仅占 8%,DT 君将这 8% 的小区认定为豪宅。直接计算这 8% 的小区名字的高频词,就能得到豪宅起名的整体画风。但有些高频词基数大,各个价位小区都爱用。

有没有哪些词汇是豪宅情有独钟的呢?DT 君又计算了不同词汇在豪宅小区中的偏好度。简单点理解,频数越高,则表现该词汇在豪宅名里面出现的次数越多;偏好度越高,则表明该词汇为豪宅专用。

先来看频数。豪宅名里出现最多的后缀还是基数庞大的 XX 路 XX 号、公寓、小区、花园和城。

每平米均价 9 万及以上的 "XX 路 XX 号 ",大多位于静安、徐汇,乃门第与财富的象征,一不小心还是个历史名建筑,或者是位于浦东的学区房,尽管年久失修,仍有一大票望子成龙的金融新贵们排着队买单。上海每平米单价最贵的小区,便是位于徐汇衡山路的 " 永嘉路 621 号 ",每平米 333333 元。与 " 永嘉路 621 号 " 毗邻的多是上世纪修建的各国风格的花园洋房,在《全国文物普查不可移动文物名录》上登记在册。

另外值得注意的是,无论时代如何变迁,拥有花团锦簇的院落始终是富足生活的象征,这或许能够解释 " 花园 " 在豪宅名中的频数为何如此之高。

再来看偏好度。

前文分析过的 " 府 "、" 别墅 "、" 里 ",虽然频数不高,但在豪宅名中的偏好度最高。如果遇到 "XX 路 XX 号 "、"XX 公寓 "、"XX 小区 ",还要结合其地段分析其是否为豪宅;如果碰到 "XX 府 "、"XX 别墅 ",大概率就真是豪宅了。

在修饰词中," 国际 "、" 东方 "、" 上海 "、" 城市 "、" 世纪 "、" 锦绣 " 乃大众词,各个价位区间的小区取名都爱用,也受到豪宅的喜爱。

而 " 滨江 "、" 壹号 "、" 河滨 "、" 淮海 "、" 海珀 "、" 海景 " 则为豪宅专用词。小区名含 " 滨江 ",明示其业主住在黄浦江边,拥有豪华江景。小区名带个 " 壹号 " 也能体现业主的尊贵地位,且多了一丝低调の奢华的既视感。注意," 壹 " 必须是繁体字的 " 壹 ",而不是简体字的 " 一 "。

经过以上分析,DT 君为 " 听名辨豪宅 " 总结出了一套指南——

第一类豪宅为地段好的 " 老、破、小 "。要从为数众多的 "XX 路 XX 号 "、"XX 公寓 "、"XX 小区 " 中挑选出豪宅实在是个技术活——首先得具有丰富的市政、房产知识,判断其地段的含金量;还得熟练掌握民国至今的上海发展史、文学史,判断其是否为名人故居。不过相信你阅读完 DT 君在上文总结的规律,下次在判断 " 老、破、小 " 身价时,一定多了一丝底气。

第二类豪宅顶着从上世纪流传至今的经典后缀 " 花园 "。上世纪建成的、身价不菲的花园洋房有宏业花园、上方花园,新世纪建成的高端楼盘有财富海景花园,古北国际花园,华丽家族花园等等。

第三类为新世纪房地产商推出的 " 滨江、壹号、海铂、海景 " 系列高端楼盘,如万科翡翠滨江,中粮海景壹号,绿地集团的海珀日晖、海珀旭辉。

第四类豪宅名为高身价修饰词和高身价后缀的排列组合,如豪嘉府邸,华府天地,东方别墅,国信世纪海景,大上海国际花园。

下次相亲,云淡风轻问对方一句住哪个小区,就能瞬间解码对象的阶层、品味以及更多背景信息,感觉 get 了 " 闻香识女人 " 的超能。

现阶段,辛苦码字的 DT 君的目标就是升职加薪,从绿川新村搬到大宁金茂府。

点个 " 好看 " 助 DT 君实现租房升级 ~

作者 | 钟 黛

编辑 | 李晶禹

设计 | 张梓豪

数据采集 | 顾益峰

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