长沙再现自然人夺地!豪掷 1.15 亿的地块得主是何人?

ZAKER潇湘 06-25

6 月 25 日,长沙高新区 2 宗 " 双限地 " 开拍,编号 [ 2019 ] 长沙市 041 号和 [ 2019 ] 长沙市 042 号地块均为住宅用地,且住宅(毛坯)销售均价不超过 9500 元 /㎡。最终,编号 041 号地块在经 12 家房企出价后达到土地出让最高限价 53240 万元遭遇 " 熔断 ",折合楼面价 3901 元 /㎡,溢价率 8.35%,将于 7 月 3 日摇号确定最终得主;编号 042 号地块在经过 23 轮出价后由个人买家匡政竞得,成交总价 11490 万元,折合楼面价 4278 元 /㎡,溢价率 22.23%。

与此同时,17 家企业在长沙市公共资源交易中心参与 [ 2019 ] 长沙市 035 号地块摇号,最终南京金基通产置业有限公司幸运中签,以成交总价 18998 万元摘得该地块,折合楼面价 3086 元 /㎡,溢价率 15%。

值得一提的是,长沙上次自然人拿地还是在 2017 年,雨花区一宗编号为长土网【2017】026 号的商业地块,在经过 85 轮竞价后,由石利娥以 3910 万元夺得,折合楼面价 8834 元 /㎡。

涉外经济学院旁一宗小地块被自然人竞得

据长沙市国土资源网上交易系统显示, [ 2019 ] 长沙市 041 号地块位于高新区欣盛路与金南路交会处东北角,出让面积 54597.05㎡,规划用途为住宅用地,容积率 ≤2.5;建筑密度 ≤22%;绿地率 ≥40%,建筑控制高度 80 米,起拍价 49138 万元,折合起始楼面价 3600 元 /㎡。

该宗地块住宅(毛坯)销售均价不超过 9500 元 / 平方米,土地挂牌出让最高限价为 53240 万元,折合楼面价 3901 元 /㎡,溢价率 8.35%。同时设置挂牌条件要求:项目建设须符合安居型住宅管理有关要求,144 平方米以下的住宅户型不少于 60%,优先首套刚需群体购买;且竞得人按相关文件落实配建配套义务教育学校和幼儿园的义务。经过 12 轮竞价,041 号地块达到土地出让最高限价后遭遇 " 熔断 ",将于下月摇号定主。

开拍的另一宗 [ 2019 ] 长沙市 042 号地块位于高新区枫林路以北、湖南涉外经济学院以东,出让面积 8952.12㎡,容积率 ≤3.0;建筑密度 ≤28%;绿地率 ≥35%,建筑控制高度 100 米,起拍价 9400 万元,折合起始楼面价为 3500 元 /㎡。该宗地块处于麓谷板块,整体地块较小,按出让指标估算总建筑面积尚不到 3 万平米,但周边居住氛围较浓厚。最终该地块在经过 23 轮出价后由个人买家匡政竞得。

该地块住宅(毛坯)销售均价不超过 9500 元 / 平方米,土地挂牌出让最高限价为 11549 万元,挂牌条件还要求:项目建设须符合安居型住宅管理有关要求,144 平方米以下的住宅户型不少于 60%,优先首套刚需群体购买;且竞得人按相关文件落实配建配套义务教育学校和幼儿园的义务。

当天摇号的 [ 2019 ] 长沙市 035 号地块位于岳麓区雷锋大道和绕通路交叉口以南,规划用途为住宅用地,出让面积 23675.72㎡,容积率 ≤2.6;建筑密度 ≤22%;绿地率 ≥48%,建筑限高 50 米,起拍价 16521 万元,折合起始楼面价为 2684 元 /㎡,土地出让最高限价 18998 万元,折合楼面价为 3086 元 /㎡,住宅(毛坯)最高销售均价 8800 元 /㎡。据悉,本次共有 17 家房企参与摇号,包括保利、建发、金地、东原等房企,最终由南京金基置地有限公司成功摇中该地块。

042 号地块得主 " 匡政 " 是谁?

有长沙业内人士透露,今天竞得 042 号地块的自然人匡政,疑是湖南省海晨置业有限公司负责人。

天眼查资料显示,湖南省海晨置业有限公司成立于 2001 年 4 月,曾用名长沙海晨房地产开发有限公司,匡政为海晨置业董事长兼总经理,大股东为匡郎林。海晨置业对外投资企业包括湖南省英伦物业管理有限公司,分支机构包括湖南省海晨置业有限公司津市市分公司。

另据长沙市房地产开发预警预报信息系统显示,海晨置业公司成立于 2001 年,于 2004 年取得房地产开发资质。 长沙海晨房地产开发有限公司的职员基本上是湖南长沙德邦置业有限公司(下称德邦公司)的原班人员,系 " 二块牌子,一套班子 " 的公司模式。德邦公司于 2000 年成立,先后开发建设了下列项目: 湖南电广传媒圣爵菲思项目:总投资约 20 亿人民币、国际会展中心项目:总投资约 8 亿人民币,两个项目占地 500 亩,其前期征地、拆迁、规划、设计、基础设施建设均由该公司负责。

军转民项目:德邦新村小区,该小区占地约 20 亩,总投资 5000 万人民币,建筑面积 4 万㎡,共 7 栋多层建筑,其建设周期一年(2001 年 3 月动工 -2002 年 4 月交付使用)。该小区先后被市、区评为园林式小区。

常德石门县楚江大市场项目:该项目系县政府 " 菜篮子 " 工程,在原基础上扩改建设,占地约 40 亩,共拆迁 165 户,共 15 栋,420 户,总投资 5000 万人民币。其建设周期两年(2003 年 4 月 -2005 年 6 月交付使用)。

常德澧县金华豪园住宅小区:占地 32 亩,总建筑面积约 3.5 万㎡,共 300 户,总投资 5000 万人民币,建设周期一年半(2004 年 12 月动工 -2006 年 6 月交付使用)。

高桥财富大厦项目,2004 年通过长沙市土地市场招拍挂取得长沙市雨花区万家丽路高桥段高桥村宗地,土地面积 6909.54㎡,合 10.37 亩,总建筑面积 32253㎡。该项目位于万家丽路,座落于高桥大市场。项目总投资约 1.2 亿元人民币。2006 年 9 月开工建设,2007 年 4 月开盘,至 6 月份住宅全部销售完毕,十月底前商业门面全部销售完毕,2008 年春节前交付使用。

海晨皓月项目,2009 年通过长沙市土地市场招拍挂取得开福区综合农场洪山桥长沙衡器厂原工业用地,土地面积 14040㎡(合 21 亩),总建筑面积 70180㎡,其中商业门面 6200㎡、地下车位 220 个。该项目总投资 24000 万元人民币。拟 2010 年 3 月开工建设,后因多方面原因于 2010 年 6 月该项目以 300 万 / 亩转让,共收回资金 6300 万元。

津市市海晨国际,项目位于津市市车胤大道与六一路交汇处,该地段市政基础设施完善,生活配套设施齐全,该项目以住宅建设为主,商业和其他公共设施为辅助配套的精品项目。

6 月 25 日下午,潇湘晨报记者拨打了海晨置业公司公开的电话,但电话无人接听,目前尚无法完全确认海晨置业董事长匡政就是拿地的自然人匡政。

自然人拿地和公司拿地有何区别?

业内人士表示,近几年国内自然人拿地逐渐变得频繁,特别是在二、三线城市。大开发商对小地块兴趣较小,不会全力争取,给自然人留下机会。此外,部分地块使用面积过小,却给拥有较多财富的个人投资者提供新的投资机会。

中国法律并未禁止自然人在 " 招拍挂 " 过程中获得土地使用权。国土资源部 2007 年颁布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》中指出,中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,除法律、法规另有规定外,均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。

长沙并不是首次出现自然人拿地。2011 年 12 月,岳麓区梅溪湖片区 B-6 地块的 [ 2011 ] 网挂 032 号宗地通过 27 轮叫价,由瞿凯其、易辉跃两位自然人竞得。

其他城市也有许多自然人斩获地块的案例。比如 2012 年 4 月,经过 53 轮竞价、13 轮竞配建公租房,自然人李燕如以总价 5.26 亿元和配建 130 套公租房夺得广州市天河区黄埔大道坚红化工厂住宅用地,折合楼面地价 11552 元每平方米。按规定,李燕如将成立公司对土地进行开发。 2018 年 5 月,武汉 P(2019)056 号住宅用地由自然人唐陶以 28400 万元竞得,成交楼面价 1556 元 /㎡,溢价率 3.71%。

" 自然人拿地既可以自持,也可以部分销售。" 有长沙业内人士表示,无论是资金条件还是开发实力,自然人在房地产市场中的竞争力都十分有限。与开发企业相比,自然人拿地有两个特征:一是单宗购地规模偏小,自然人购地类型多为零散的商业、服务业用地以及自主性住宅用地;二是购地总量整体比例偏低。

此外,相对企业拿地,外地企业更喜欢通过自然人拿地。自然人拿地不需要成立公司,有些开发商派自然人拿地或是与已拿地的自然人合作可以省去一些事情。在税收方面,房企既要在企业注册地交所得税,又要在地块所在的区域交营业税,没有拍得合适的地块而先前往一个区域去注册公司,无疑是一种浪费。因此企业可以让自然人拿地后,再在地块所处区域注册公司。通过自然人拿地,还可以尽可能地避免竞争对手了解自己公司的相关情况,从而可以稳步实现公司的相关策略等。

另有不愿具名的土地部门工作人员介绍,目前自然人拿地后有几种方式运作:有些开发商为避免竞争对手挤压,进入新市场时会以个人名义拿地;自然人以个人身份拿地后,以入股等方式成立开发公司,变成企业行为;第三种是自然人获得土地后无意于后期开发,转手卖给其他企业。

潇湘晨报记者刘李 实习记者周祉言

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