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房地产面临拐点!接下来,炒股还是买房?

近日,央行发布了一份《2019 年二季度城镇储户问卷调查报告》,有意思的是,数据表明在未来一个季度里,人们对于楼市和股市的看法,似乎发生了些微妙的变化。

多数人依然看好楼市,但投资股市意愿略有上涨

报告数据显示,下一季度房价预期上涨的居民比例增至 28.2%,环比一季度有所上涨,一季度这一比例为 25.8%,50.8% 的居民预期基本不变。但计划下个季度出手买房的居民占比为 21.0%,较一季度的 21.5% 出现下滑。计划投资中选择股票的人有所增加,居民占比由一季度的 17.2%,增至 17.9%。

虽然问卷样本只是全国 50 个城市的 2 万户城镇储户,不算大,但我能隐约地琢磨出大家的态度,那就是:对于楼市,又爱又恨,对于股市,选择中透露着一些 " 迷糊 "。

显然大家对于楼市依然普遍看好,不过对于股市的投资似乎还是热度不够。

左边还是右边,这是一个值得深思的问题。

楼市:当下就是拐点?

" 凡是过渡依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家和地区,最终都要付出沉重的代价。"

这是陆家嘴论坛上,银保监会主席郭树清的原话。我想目前大部分老百姓对于这句话还是理解得挺深的,这也是为什么调查中有近 8 成的人看好未来楼市,却只有 2 成的人计划出手买房的原因。

这些年,房地产成为了经济驱动的主引擎,但也引发了许多其他问题,所以房地产被抑制是必然的,而且国家对于解决这些问题的信心很大,因为面临经济下行等多重压力,时间和空间对于我们来说变得越来越紧迫。

有人问:那未来楼市该不该投呢?这个问题咱们不急着回答,接着往下看,你就会明白。

经常关注楼市的朋友,我想对于 " 分化 " 和 " 拐点 " 这两次词并不陌生,我在此前也提到过。

关于分化,大趋势看是由于人口流动导致的城市格局和资源分配变化,引起不同城市间的房价产生较大差异,具体分析可查看往期相关文章,这里不再赘述;但关于拐点,人们却总是比较敏感,因为大家总是会把拐点等同于下跌。在此我也想多唠叨几句。

记得前不久任泽平团队发表了《房地产投资拐点已现》一文,其中谈到:

从今年五月开始,每个月投资累计增速将下降 0.6-0.8 个百分点,全年投资增速将从 9.5% 降至 7-8%。

一线、二线、三四线城市的土地成交累计增速分别在 2018 年的 1 月、5 月和 5 月开始见顶回落,目前各线城市投资也均已有见顶迹象,印证投资拐点已现。

文章开篇就贴了这张图表,是住宅用地成交总建筑面积数据,说白了就是拿地数据。任泽平团队认为,拿地数据是房地产投资的先行指标,从领先指标来看,拿地见顶回落已经一年,决定了当下就是投资拐点。

就他来看,这一数据在下滑,因此抛出 " 拐点论 "。其实我认为这一结论不无道理,因为开发商拿地活跃就意味着市场的钱多了,便宜了,好拿了,现在开发商拿地不强劲,意味着房地产投资也不会好到哪去。

房地产是资金密集型行业,资金出现问题,非死即伤,这也是为什么咱们的流动性一松一紧,却不敢持续收紧的根本原因。

谈到资金,就不得不提到 5 月 17 日银保监会的《关于开展 " 巩固治乱象成果,促进合规建设 " 工作的通知》,这意味着国家对于房地产进行了根本性调控:严防土地款融资、资金挪用于开发或购房等多类违规融资行为。

看到这里,我想大家对于楼市的问题已经很明白了。不过对于刚需,这些因素无需太多考虑,因为刚需上车,何时都不晚。

股市:科创板和注册制是红利

说到股市,我想更多的并非什么资金流入,因为资金都是趋利的,稍纵即逝的,制度的优化才是长期红利。

今年以来,我们看到了科创板和注册制带来的改变,未来这种改变还会更加明显。为什么这么说?

注册制:注册制实行淡化财务门槛要求,执行严格退市制度,这么一来市场中优质的上市公司多了,市场有活力,对于券商、投资者都有好处。

科创板:截止 2019 年 5 月 30 日,共有 108 家(不含中止申报)企业申报科创板,融资金额合计 1041 亿元,预计能带来券商承销收入 48 亿元。很多人说科创板是割韭菜,但我认为科创板更多的是资金引流,将楼市的资金引流到具备发展前景的科技行业,打破当下局面。

有人又会问:照你这么说,那楼市资金不就少了?我想说的是,如果市场真缺钱,股市楼市都好不到哪去;不缺钱,大家都能混得好。

另外,国家对于机构投资限制、流动性支持、衍生品改革、引入增量海外资金等方面都有相关的文件和政策支持,这对于股市来说都是好事。

结语

有句话说得好,买涨不买跌。当前楼市还行,股市不振,所以大家都认为楼市机会更多,选择投资股市似乎是 " 没有办法的办法 "。

但在此我想力挺股市,因为作为投资者,识时务者为俊杰,我们别跟钱过不去,别跟宏观大势过不去。跟对趋势,找到财富的概率就更大了,不是吗?

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