转手赚 200 万 ! 成都现万人抢房 看眼样板房排队 2 小时

证券时报 06-20

今年初,楼市 " 小阳春 " 行情席卷全国各地,经过数月的燃烧之后,这团小热火似乎正在逐步降温。

如今,减持 " 房住不炒 " 已成为全国楼市最顶层的指导性定位,而作为所谓的新一线城市,成都楼市似乎仍高温难降。证券时报 · e 公司记者注意到,2019 年以来,成都土地拍卖市场竞争激烈,多个片区土拍价格楼面价刷新历史记录,甚至远高过地块周边二手房挂牌价。

面粉正在贵过面包,也正是在这样的背景之下,拿地早、楼面价较低的成都主城区新房依旧是购房者热衷追抢的目标。6 月以来,成都连续开出华润悦玺、仁恒滨河湾等热门楼盘,因与周边二手房存在明显的价格 " 剪刀差 ",部分楼盘再度出现万人抢购的火爆场景,总价在 350 万元 / 套的房子也被视为白菜价。

土拍价格持续走高

2019 年 3 月 12 日,断供两年的成都茶店子迎来 49.9 亩商住地拍卖,这宗地引来 36 家开发企业报名竞拍。

据网易房产报道,上述地块最终拍卖竞价达到 56 轮,手持 189 号的德商以总价 17.17 亿元,溢价 76.41%,单价 17200 元 /㎡追平成都单价地王的成绩成功摘走宗地。

资料显示,该地块为住兼商用地,商业占比上限 49%,地块最大可开发 99829 方建筑。其中,住宅面积为 50912.79 方,商业建筑面积达到 48916.21 方,换句话说此地块的未来直指综合体项目。

需要指出的是,这宗地块周围城市化程度较高,整个板块上一次土地交易还需追溯到 2016 年。2016 年 1 月,龙湖与首开联合拿下了首开龙湖紫宸和龙湖西宸天街地块,成交楼面价 3200 元 /㎡;同 5 月,龙湖以楼面价 3700 元 /㎡拿下龙湖西宸原著地块;2016 年 11 月,保利又以楼面价 12140 元 /㎡拿下两河院子地块,但该地块比较特殊,其容积率仅 1.0,为别墅地块。

相比之下,时隔两年多时间,该板块土拍价格呈现出明显的大幅拉升,土地交易长期断供也造成了板块内新房供应的不足。2018 年 10 月底,人居花照云庭拿到项目预售许可证,该小区共推房源共 972 套,清水均约为 13000 元 /㎡。

仅两个月之后,成都土拍 " 地王 " 再度易主,由首次进入成都的禹州地产摘得。5 月 16 日,位于成都锦江区三圣乡华新村二、七组宗地以 7850 元 /㎡的价格起拍,最终被禹洲地产以 18400 元 /㎡的楼面价拿下,溢价率达 134.39%。根据资料显示,该宗地净用地面积 24.26 亩,计算容积率为 2,可开发体量达 3.23 万方。据链家数据显示,该宗地块附近的蓝谷地社区 5 月参考均价为 16200 元 /㎡~18400 元 /㎡区间。

再看位于成都二圈层的双流,因为近两年该区房价大幅上涨,新开小区频频突破每平米两万元的价格,屡屡刷新当地人传统观感,而被戏称为 " 宇宙流 "。5 月 23 日,双流东升一宗土地以 8400 元 /㎡作为起始楼面价开拍,经过数十轮争夺,最终由新力地产以 13600 元 /㎡拿下,溢价 62%。

新力双流地块

据了解,这是双流区 2019 年以来拍出的第一宗宅地,刚出炉就已刷新双流地价。链家数据显示,该地块所在区域二手房买卖相对较少,与之相距不远的棠湖柏林镇二手房均价约 1.3 万元 /㎡,海棠湾 1.3 万元 /㎡,香楠湖 1.2 万元 /㎡。

高价地新房入市再博弈

2019 年初,在成都当地楼市流传着一句话:" 留给大家的低价新房已经不多了!"

2017 年,成都土地拍卖价格持续走高,楼面价 " 秒杀 " 周边房价。当年 4 月 6 日,成都迎来限购升级后的首场土拍,此番土拍首次引入熔断抽签机制。此次土拍,成都历史最高楼面地价被 3 次刷新,熔断线被 3 次触发,进入摇号流程。(成都楼市直击:七万人抢千套房,买房队伍绵延几公里,住建部紧急约谈!)

其中,中南建设 ( 8.650,?-0.13,?-1.48% ) 以总价 28.32 亿元,单价 11080 元 /㎡的价格拿下城北地块,彼时周边二手房及建成新房价格尚不足万元;此外,位于红牌楼的地块楼面价高达 1.72 万元 / 平方米,由东原地产抽签获得,刷新成都住宅最高楼面价,而该区域在售楼盘价格在 1.2 万元 /㎡左右。

另据房天下统计显示,2017 年全年,成都土地市场共出让土地 260 宗,总出让面积约 16587.68 亩,同比下降 6.6%,成交面积 14287.6 亩;但成交总额约 1245.3 亿元,较 2016 年全年的卖地总额 605.6 亿元上涨 105.6%。

在过去的 2018 年,入市新房价格大多控制住每平米两万以内,这除了新房价格被限价政策牢牢地套上 " 紧箍咒 " 的因素外,更重要的是大多数楼盘都是 2017 年前拿的相对低价土地。但贯穿 2017 年,成都主城区地拍每平米成交价格普遍超过万元,这无疑将进一步推高新房入市价格。

今年 1 月 23 日,成都住建局局长张樵曾对媒体表示,市住建局正研究 " 一城一策 " 的具体方案,此后将制定 " 因地制宜 " 的政策,精准调控房地产市场。

此后,首开金茂府于 2 月 2 日正式拿到项目预售许可证,其精装房单价达到 2.9 万起,最贵单价更是突破 3.1 万元 /㎡。平地一声雷,该楼盘成为成都首个预售单价超过 3 万元 /㎡的楼盘,其最小户型面积超过 160㎡,最低总价在 470 万元 / 套左右。

这似乎是一个风向标,回眸 2017 年 4 月,金茂曾以 17160 元 /㎡(成都第二高价地)的楼面价格,拿下成都武侯新区 162 亩商住地块,溢价率高达 90%。作为成都高端楼盘的代表,首开金茂府的横空推出,让当时成都楼市圈已经 " 高潮迭起 "。诸如,众多楼盘销售、中介奔走相告、频发朋友圈," 成都即将暴涨 "、" 现在再不买房后面就买不起了 " 等言论。

此情此景,让大量的刚需及跟风购房者倍感焦急,再度陷入难解的博弈中,既是对高价地入市的恐慌,也是对未来政策不确定性的担忧,担忧限购政策的松动再度刺激房价疯涨。

" 剪刀差 " 引爆万人抢房

当房子不再被注重真实居住属性,而被附加上更多的投资机遇,那么炒房也就顺势成为一项投机品种。

随着土拍价格的持续走高,面对部分区域新旧二手房的巨额价格 " 剪刀差 ",成都人悠闲的生活被激起一阵阵涟漪," 打新 " 抢房仍是一门看似收益颇丰的交易。

2018 年 10 月单价约 2.1 万元 /㎡、总价超过 300 万元 / 套的天誉被挤破头,中签率低至 3%;而 2017 年 4 月,拔得城北地拍头筹的中南却门可罗雀,2019 年 1 月 29 日中南海棠集因无人报名登记,最终被终止摇号。

6 月 6 日,成都东二环路边上的华润悦玺项目取得预售许可证,共推出 356 套房源,面积段 144㎡-155㎡,精装售价约 17000 元 /㎡左右。据资料显示,华润置地曾于 2005 年 12 月竞得的原成都 420 厂土地项目,占地 840 余亩,相比今日其拿地楼面价十分低廉。

多年来,华润置地已陆续开发出华润二十四城多期住宅项目和万象城商业综合体,华润悦玺项目正位于该板块内。据链家数据显示,该新盘周边二手房价格普遍在 20000 元 /㎡以上,华润二十四城一期 5 月参考均价超过 22000 元 /㎡,其他建成时间更近的几期住宅项目均价达到 25000 元 /㎡。

在可对比的新旧房价明显 " 剪刀差 " 下,华润悦玺瞬间成为成都网红热门 " 神盘 ",很多购房者几乎是闭着眼睛参与摇号抢房。尽管这个楼盘容积率可能达到 4.0、人口密集,尽管物业费不低,可能 5 元 /㎡以上,但在巨大利益的驱动下,这些长期的生活要素都已不是购房者考虑的主要问题。

证券时报 · e 公司记者注意到,华润悦玺于 6 月 9 日仅对样板间开放一天时间,由于报名人数超多,就连看一眼精装标准的样板间都要排队近两小时。

近日,有小道消息透露,华润悦玺报名摇号总为 13344 普通 7786 (中签率 1.18%)、刚需 5422 (中签率 2.56%)、棚改 136(中签率 92%)。针对该情况,华润悦玺销售人员告诉记者,目前报名人数在 13000 左右,但存在一些审核未通过的购房者,最终通过复审的人数名单将在 6 月 22 日公布。

" 豪宅 " 突袭开盘被玩坏

就在众人还在惊叹悦玺之时,成都另一个被誉为豪宅板块的核心楼盘仁恒滨河湾又 " 喜提 " 预售许可证,带精装价格 18900-21500 元 /㎡的仁恒滨河湾。

据悉,早在 2009 年仁恒便已 5000 元 /㎡左右的楼面价摘得该地块,而该楼盘距今最近的一次开盘还要追溯到 2016 年 9 月份,也因此被成为 " 捂盘王 "。

证券时报 · e 公司记者了解到,此次仁恒滨河湾开盘销售房源共计 207 套,户型面积均为 185㎡。按照其公布的价格下限来计算,该新盘起步价达到了 350 万元 / 套,对成都而言,这已经算是豪宅标准。从宣布取证的那刻起,仁恒滨河湾就瞬间成为全民热议的话题,购房者蜂拥而入视此豪宅为白菜价。

据链家最新数据显示,仁恒滨河湾二手房挂牌均价超过 35000 元 /㎡,而今年 5 月最新成交价格也达到 34749 元 /㎡。霎时间,1.5 万 /㎡" 剪刀差 " 的惊人,买到就是狂赚的口号刷遍本地微信圈,亦引得多名购房者从外地奔赴而来。若按照 3.5 万元 /㎡的二手房价计算,成功够得一套仁恒滨河湾新房,可纯赚 200 万元以上,未来还有升值的可能性。

有网友表示,尽管中签率堪比网上打新股,但在两百多万新旧房价差的诱惑下,也被人忽悠去参与摇号。有网络传闻,报名仁恒滨河湾新房摇号的人数规模或将突破万人,但具体报名人数仍需等到最终复审结果才能确定。

随着时间的推进,多个购房群谈话的内容从感叹 " 买到就是赚到 " 逐渐变成 " 怎样才能买到?要不要离个婚、卖个房?",画风逐渐诡异了起来,为了买上仁恒滨河湾,大家绞尽脑汁。

多条传闻在购房群流传。比如," 洛杉矶四川同乡联谊会已经组织起来,三小时后第一批 28 人讲起飞前往成都,参加仁恒的报名。"、" 有没有成都棚改男愿意协议结婚摇滨河湾?签协议给 10 万现金,此信息真实有效。"、" 棚改资格 3 个,代持可以报名仁恒滨河湾,抓紧时间私聊。",当然这些都是网络传言,极有可能是网友所编写的调侃段子。

甚至有网友脑洞大开,公布仁恒众筹购房方案:以总价 370 万元 / 套为例,首付 3 成即 111 万元,贷款 259 万元、月供 1.6 万元;由甲乙丙三方出资,丙方代持该房屋,三方按照出资比例获享对应权益,原则上不低于 5 万元 /㎡考虑出售;取得产权满三年后可出售(2025 年出售),预期年化收益率超过 50%。

资金从东到西 " 填坑 " 转移

2016 年下半年以来,全国楼市迎来一轮大涨行情,尤其是西部大城市房价的洼地效应非常突出,重庆、西安等西部城市房价领涨全国。

需要注意的是,2018 年,各大房企集中布局三四线等中小城市拿地的态势明显,而 2019 年各大房企又有回流一二线大城市,因此造成一二线大城市土地市场走热,各地出现楼市 " 小阳春 " 行情。

首先,2016 年至今,可以看作是一轮全国楼市的大行情,仅从销售额来看,2016-2018 三年的全国商品房销售额是明显大于之前的很多年份的。

第二,从房价来看,虽然全国众多城市在这三年之中都有不同程度的涨幅,但如果从 2016 年十月开始的新一轮调控期划断,可以看出两个不同的阶段。

即在这之前,东部城市不仅绝对房价高,而且相对的房价涨幅也更大。比如在调控开始前的 2016 年 1-9 月,西部的成都前九个月累计的新房价格涨幅为 6.46%,而东部的无锡在 2016 年 9 月单月的新房环比涨幅高达 8.2%,成都完全没有可比性。再看 2016 年全年的新房指数涨幅,合肥高达 46.16%,厦门 41.54%,南京 39.68%,无锡 35.53%,而成都仅 5.39%,同期重庆 7.22%,西安 6.99%(数据来源国家统计局的数据)。

接着,楼市第二阶段开始,情况起了很大的变化。2016 年 10 月后,购房资金加剧出现从东到西的流动迹象,西部大城市房价的洼地效应非常突出,外来资金 " 抄底扫货 " 态势明显。于是,西部大城市的房价整体开始 " 填坑 ",以西安、重庆为代表的西部大城市房价应声而涨,而且是大涨。

针对目前楼市状况,长期跟踪研究房地产行业的西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐接受了证券时报 · e 公司记者专访,详细解读本轮楼市大牛的起因和发展,以及对成都楼市的看法。

刘璐认为,2019 年楼市行情分化可能加剧,中小城市楼市下行压力日益增大,而一些大城市又有走高的压力。后期,稳控压力主要是在地价走热城市不能放松房地产调控,同时可以适当增加土地供应,缓解土地市场供需矛盾。刘璐反复强调,从业人员一定要加强行业自律,当前成都楼市 " 软着陆 " 的局面十分来之不易,楼市参与各方都应该加倍珍惜。

刘璐指出,西安在 2016 年 10 月以前的几年,其房价都处于盘整甚至还下跌的状态,但从当年 10 月随着其他一些城市开始调控,西安楼市随即开始上涨,一直到现在。

2016 年 10 月到 2017 年底,西安新房指数累计涨幅约为 15% 为同期的全国第一;同期,重庆新房指数涨幅也超过 12%,排在全国第六;类似的城市还有广西北海,安微蚌埠,广东韶关等。

在 2016 年这一轮的的楼市大行情中,西部城市的楼市从之前数年 " 滞胀 " 的状态整体崛起了,这一阶段整体的房价的整体涨幅超过了房价基数大,调控也更严厉的东部城市。

但是从全国楼市整体来看,刘璐认为,一方面这体现了西部城市楼市的 " 价值回归 ",毕竟很多西部城市的经济面都不错,房价不应该比东部同等经济规模城市低那么多;但另一方面,这也体现了全国购房资金从东到西的 " 填坑 " 转移,毕竟同期这些西部城市房价的涨幅远高于同期当地 GDP,人口,产业发展等经济 " 基本面 " 的涨幅。

过早被调控新旧房价 " 倒挂 "

2016 年下半年之前的几年,很多在成都买房的人觉得买 " 亏 " 了,因为前几年成都楼市的涨幅显著地弱于东部同等经济规模的城市。

刘璐指出,有的购房者 2007 年买的新房 " 套 " 了十年才迎来解套,但对比西安和重庆可知,整个西部城市的楼市在这一阶段都偏弱,所以这也不是成都的个案。2016 年下半年,成都楼市开始出现较为明显的转暖迹象,标志性事件就是当年的 "6.29" 土拍,说明外地资金开始入蓉。随后,成都城南的一些楼盘房价开始不断提升,但全市整体来看还是较为平静的。

但现在问题来了,2016 年下半年,伴随着城南一些楼盘的走热,成都楼市中出现了一些不正常的现象,引发了社会的热切关注。这直接导致在随后全国开始的严厉楼市调控中,成都被列为了 " 热点 " 城市,但其实当时的成都房价刚出现上涨的趋势(可以对比之前列的成都和无锡的对比)。

在刘璐看来,过早被列为热点城市开始严厉调控,这是近年来成都楼市中很多问题的根源。

他进一步指出,这些问题在 2017 年开始变得越来越突出,在很多前期(2016 年下半年之前)" 滞胀 " 城市的房价开始大幅 " 补涨 " 的同时,同期成都的新房价格指数反而下跌了 2.87%。在存量市场上,同期成都的二手房价格出现了很明显的上涨,这导致出现了一个严重的后果,就是新房与二手房价格的严重 " 倒挂 "。

刘璐反复强调,不要单独看成都一个城市或某一个楼盘的问题,这样有失偏颇,而放在本轮楼市行情的大背景和整个西部城市楼市的大环境来看更准确和公平。最终,这些价差 " 倒挂 " 的问题累积到 2018 年的五月,又产生了另一个楼市的分水岭。

2018 年成都 "5.15" 楼市新政发布后,对投机性购房的限制很大,而之后出现的成都二手房价格的下跌,可以看作是政策和市场共同作用的结果,毕竟涨高了下跌一些也正常。可以明显感觉,2018 年 5 月之后成都新房的限价政策出现了调整,变得更为灵活,也就是说和拿地价格有了更灵活的联系,对高价地的限价就更松一些。

中介推波助澜行业需加强自律

刘璐对证券时报 · e 公司记者表示,2018 年 5 月后半段起,成都楼市开始了 " 软着陆 "。即随着二手房自然降价和新房由于限价变灵活导致的上升,使得之前的价差 " 价差倒挂 " 越来越小,在一些区域甚至消失了。

随着新旧房价没有了明显的价差,那些投机性购房的群体逐渐消失,随后新房摇号 100% 中签率的楼盘也越来越多。刘璐认为,"5.15" 新政以来的这一年,成都楼市还是出现了很多可喜的变化,直观感受就是楼市更 " 正常 " 了。其实,成都楼市出现的问题其他城市也都有,但过早开始调控(对比西安和重庆等城市)的 " 板子 " 打在了成都身上,成都业内也应该吸取这个教训。

针对仁恒滨河湾的火爆抢购,刘璐表示,这两个楼盘的事情有点特殊,相关楼盘随处区域供地较早,基本上是十年前出让的土地。这个区域(指攀成钢)的平均拿地楼面地价估计是 4000 元 /㎡~5000 元 /㎡,当时该区域最贵的楼面地价在 7600 元 /㎡。所以,如果按照和楼面地价挂钩来制定限价标准,该区域项目的定价就不会太高,价差会吸引投机,这其实也很正常,华润悦玺也有类似的情况。

但刘璐提醒,毕竟这种拿地很早的项目并不是很多了,当前成都在售新房项目的主力可能还是 2016 年及以后拿地的项目。实际上,这些项目随着当前成都楼市的持续 " 软着陆 ",新旧房价差锐减,对投机性购房群体没有足够的吸引力。所以,成都大多数楼盘应该是高中签率,并成为未来成都新房市场的常态。

这样的案例也进一步说明,当前我国楼市的分化进一步加大,不仅在不同的城市之间楼市的走势分化加大,甚至再同一个城市内部的不同区域之间,楼市的分化也日益增大。刘璐觉得,成都楼市分化加大是客观事实,而这次暴露出的一些问题也值得警惕。

刘璐也注意到,网上流传一些中介准备集资炒房的问题,这非常值得关注。特别是中介行业,这几年几乎每一次成都楼市成为全国焦点,背后都有中介从业人员的推波助澜。但其实,中介行业和所在城市的楼市是一种直接的共生关系;楼市好,中介的生意才会好,楼市 " 挨板子 " 那中介的日子也不好过。

部分中介行业的浮夸宣传、过度炒作,导致成都楼市陷入后来的不利局面。一个很重要的诱因就是行业自律出了问题,让一些看似偶然的小事件演化成了成都楼市的系统性问题。刘璐强调,从业人员一定要加强行业自律,当前成都楼市 " 软着陆 " 的局面十分来之不易,楼市参与各方都应该加倍珍惜,这影响包括购房者在内的每一个人的切身利益。

2018 年以来,成都已披露多宗房企和中介违规违法行为,并对相关涉事单位和人员进行处罚。

近期,成都市住建局相关负责人也对外表示,成都将进一步加大房地产市场监管力度,严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为。

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