蓝光发展再谋资本局,旗下物业公司进入上市冲刺期

第一财经 06-19

自 2018 年爆发的物业公司资本化大潮还在持续。

近日,蓝光发展(600466.SH)旗下控股子公司嘉宝股份正式通过港交所聆讯。上意味着嘉宝股份离港股上市只剩最后一步。

嘉宝股份成立于 2000 年,蓝光发展通过四川蓝光和骏实业有限公司持有其 95.37% 股份。早在 2015 年,嘉宝股份曾在新三板挂牌,证券代码 834962。挂牌近三年后,其从新三板摘牌,并于今年 3 月 4 日向港交所提交上市申请。

很长一段时间内,嘉宝股份主要承接蓝光发展开发的物业。新三板挂牌期间,嘉宝股份发起 6 起并购以减少对母公司的依赖,目标公司包括国嘉物业、杭州绿宇、上海真贤、成都东景、泸州天立及成都全程。截至 2018 年末,形成商誉 1.83 亿元。

通过并购,嘉宝股份 2016 年 ~2018 年底在管面积从 24.2 百万平方米增加至 60.6 百万平方米,复合年增长率 58.2%。但对标行业龙头,截至 2018 年末,彩生活、碧桂园服务、绿城服务、中海物业和雅生活在管面积均已超 1 亿平方米。嘉宝股份居于其后。

对于轻资产物业公司来说,新三板限制过大,无法达到快速发展融资目的。而港股市场对房企旗下物管企业估值较高,有利于通过融资拓展市场份额。因此多数公司将新三板作为跳板,摘牌后转战港股或 A 股 IPO。

以嘉宝股份为例,其只在 2016 年通过发行股票融资 3910 万元,与近 2.8 亿的收购额相比,可谓杯水车薪。

而之所以选择港股上市,在于 A 股对申请 IPO 公司近年盈利、关联交易要求更为严格。从盈利来看,嘉宝股份近三年净利润分别为 1.02 亿元、1.86 亿元、2.97 亿元,符合 A 股 " 发行人最近三个会计年度净利润均为正且累计超过人民币三千万元 " 的要求。

但对母公司的依赖程度是一道坎。中国证监会要求 A 股主板上市公司及发行人的股东或实际控制人与发行人之间的关联交易占其营业收入比不得超过 30%。而 2016-2018 年,嘉宝股份向由蓝光集团开发的物业提供管理服务所得收入分别占物业管理服务收入约 85%、68.4% 及 54.9%。

此外,自 2016 年证监会收紧上市房企再融资之后,上市房企股权融资基本暂停。这同时波及到涉房类企业 IPO,目前还没有地产子公司型物业公司在 A 股实现上市。当前 14 家物业上市公司中,13 家为 H 股上市企业,唯一 A 股上市的南都物业为独立运营的物管公司。

一直以来,传统物管企业在地产母公司庇护下生存发展,无缘资本市场。变局发生在 2014 年 6 月,彩生活代表物业公司正式叩开资本市场之门。真正的爆发于 2018 年降临,去年至今已有 8 家物管公司融资上市,超过 2014 年至 2017 年上市数之和。

尽管不少物业公司赴港上市遭遇认购不足、破发等尴尬局面,但资本化浪潮并未停止。东方证券研报认为,其根源在于物业公司对规模和市占率的诉求,希望借助资本市场融资进而扩大管理规模。相较于房地产开发,物业公司市场更加分散,规范程度更差,目前仍处于 " 跑马圈地 " 的状态。

此外,资本市场逐步认识到物业公司的价值,给予物业公司明显高于房地产开发商的估值水平,这也给房企拆分物业子公司单独上市提供了充足动力。而嘉宝股份将上市归为与蓝光集团之间业务细分不同,分拆上市可为其物业管理服务提供更好的平台。

在业内人士看来,物业赛道是继开发业务之后另外一个万亿级领域。虽然其利润不及开发业务,但是投入比长租公寓、养老等领域都要低,而且更容易形成大型公司。而手握现金、做大规模,后期才有 " 瓜分市场 " 的资格。

抢占赛道诉求之下,物业上市潮仍将延续。背靠母公司蓝光庇护,嘉宝股份可通过嫁接内生资源获取稳定增长的管理面积。如果成功登陆资本市场,可凭借资本优势收并购以扩大企业规模。

但随着物业价值被发现,市场红利还剩多少?相比于中小物业,资本市场更青睐行业龙头。且随着资本市场日渐成熟,投资者越来越强调投资回报,这就要求上市公司有持续稳健的盈利能力和强劲有力的市场增长动能。

以绿城服务为例,2018 年末其在管面积 1.7 亿平方米,全年实现营业收入 67.1 亿元,是上市公司中唯一营收超过 50 亿元的企业。而 2016~2018 年,嘉宝股份的营业收入分别仅 6.58 亿元、9.23 亿元、14.64 亿元。

此外,近三年其资产负债率分别为 62.4%、58.6%、63%;流动比率为 1.29 倍、1.34 倍、1.17 倍;截至 2018 年 12 月 31 日,其在手现金及现金等价物为人民币 3.07 亿元。而同期雅生活持有现金 48.09 亿元,处于上市物管公司最高水准。市场留给后发者的空间还有多大,或许并不乐观。

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