时代观察:中华企业出售资产 中小房企过冬不易

时代周报 06-19

时代商学院地产研究员   郑琳

2019 年,继 *ST 海马出售房产之后,行业里频现地产项目被转让出售的热潮。6 月 18 日,中华企业(600675.SH)发布公告称,该公司通过上海联交所出让控股子公司上海地产古北安亭置业有限公司(以下简称 " 安亭置业 ")70% 股权,但截至公告期届满,仍未征集到意向受让方。

时代商学院认为,优质的项目会得到购买者更多的青睐,而相对来说资产状况一般甚至存在瑕疵的项目,在交易市场不免易受冷落,而且随着房地产市场上出售资产的热潮涌现,这种现象或许仅是一个缩影。

出售瑕疵资产致使无人接手

图 安亭置业面临的法律诉讼和行政处罚情况

来源:天眼查,时代商学院整理

据公开资料显示,安亭置业的主营范围为房地产开发经营、建筑工程、物业管理、五金交电、装饰装修材料和建材的销售等。2017 年度利润为 4340 万元,营业收入为 11.98 亿元;截至 2018 年 11 月 30 日,公司所有者权益为 3.49 亿元。值得注意的是,安亭置业近几年面临的法律诉讼不断,大多是涉及商品房销售合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、房屋买卖合同纠纷和金融借款合同纠纷等,甚至还受到过有关行政部门的处罚,如图所示。

时代商学院认为,出售的资产可能由于价格昂贵,性价比不高或者标的公司自身经营风险,盈利能力不佳等原因导致无人接手。或许由于中华企业出售的标的公司存在法律诉讼和行政处罚等瑕疵问题,最终陷入无人接手的困境。

因此,依赖出售资产来改善企业经营状况也并不是一帆风顺的,企业没有竞争力,在交易市场不免受到些许冷落,但就算项目本身没有瑕疵问题,可能也不会尽快出手。因为随着宏观调控的不断深入和金融融资环境的进一步收紧,房企发生并购重组的案例正在逐步增加。

房企密集转让资产或将成为行业常态

中华企业成立于 1954 年 4 月,是上海解放后经政务院(国务院)批准设立专业从事房地产开发经营的国有企业。据国资委研究中心研究员周丽莎透露,今年年初,国资委对央企的负债率要求有所调整,包括对房地产、煤炭、有色金属等去产能的产业,都做了负债要求,对前期负债偏高的企业会重点管控,例如中航工业就已明确提出要剥离房地产业务。在部分央企退出房地产领域的背景下,可能由于国资委的去负债要求以及企业自身经营调整的原因,迫使中华企业出售部分项目资产来回笼资金。

另外,中小企业面临融资难的现象也持续发酵,因而不得不通过股权转让来改善企业的现金流状况。粤泰股份就是一个例子。此前,粤泰股份(600393.SH)发布公告表示,为了缓解公司流动性紧张及偿还到期债务,公司向世茂房地产(00813.HK)出售部分项目资产,交易总对价约 63.97 亿元。

随着房地产行业的集中度不断提高,企业并购重组或将成为行业里的常态。据不完全统计,5 月份以来,共有 20 多家房企进行房地产项目股权转让 ( 包括正式披露和预披露项目 ) 。时代商学院认为,房企频频出售项目资产的背后,一方面,房企迫于楼市 " 房住不炒 " 调控的压力,欲通过剥离不良资产来实现资产结构的优化;另一方面,部分房企面临现金流紧张以及巨额的偿债压力,欲通过出售资产来快速回笼资金。

剥离不良资产或许是房企出于股权转让的部分原因。此前,华侨城曾转让一度出让高负债的丰台地王项目。据报道,该项目公司资产总计 95.56 亿元,而负债竟高达 98.32 亿元;首创置业曾出售四川首创远大公司的 100% 股权,该项目总资产 5.77 亿元,总负债则为 5.79 亿元,净利润亏损 6560 万元。

另一个重要原因,2019 年是房企首个集中还债的高峰期。据公开资料显示,2019 — 2021 年是房地产债券的集中到期高峰,规模分别为 6.1 万亿元、5.9 万亿元和 3.4 万亿元。由于各类的债券集中到期,房企的偿还压力大,又纷纷发起融资,而遭遇融资不利的中小房企,往往成为股权出售的活跃分子。

时代商学院认为,中华企业出售资产却无人接手,可能一方面是由于标的公司本身存在法律诉讼和行政处罚等瑕疵问题,另一方面是当前行业普遍存在转让资产的现象,致使受让方有了更多的选择。

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