这些楼市过热城市可能被住建部点名预警

每日经济新闻 04-20

昨日(4 月 19 日),中共中央政治局会议 44 字定调房地产市场,重申 " 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制 "。

当晚,新华社即以一条标题式政策新闻《对部分房价、地价波动幅度较大的城市,住建部进行预警提示》,为这次会议做了注解。

在楼市 " 小阳春 " 消息不断出现之时,究竟是哪些城市可能被预警呢?

官方两大政策预期施压

据新华社,近期住建部会同国务院发展研究中心对 2019 年第一季度房地产市场运行情况开展了专题调研。从调研情况看,房地产市场总体保持平稳,住宅销售平稳回落,房价基本稳定,市场预期趋于理性。但部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升,需引起高度关注。

按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求,住建部对 2019 年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

不过,这条新闻并没有公布具体名单,而住建部官网也未透露任何相关信息。

那么,为什么会出现这两大重磅政策预期?

首先,便是今年第一季度各地或真或假的楼市 " 小阳春 "。从国家统计局 4 月 16 日公布的《2019 年 3 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况》看,3 月份全国 70 个大中城市新建商品房价格环比上涨的有 65 个,较上月增加 8 个城市;二手房价格上涨城市 57 个,较上月增加 10 个城市。

另外,相较 2018 年同期,全国 70 个大中城市新房价格全部上涨,二手房价格仅 3 城略降,其余 67 城均上涨。3 月新建住宅最高涨幅是丹东环比 101.9%,二手房住宅最高涨幅是大理环比 101.8%。

不过,在次日的国新办发布会上,国家统计局国民经济综合统计司司长毛盛勇对此回应:" 总体来看,全国目前的房价总体平稳,尽管有些地区涨幅略有扩大,多数地方涨幅在收窄,而且有的地方同比在下降,房价运行比较平稳。"

其次,3 月全国土地溢价率明显提升。

中指院数据表明,2019 年 3 月,全国 300 个城市土地平均溢价率 21%,较上月上升 11 个百分点,较去年同期上升 3 个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率 24%,较上月上升 13 个百分点,较去年同期上升 3 个百分点。

再有,是第一季度多个二线城市土地出让金收入的大幅上涨。

据中指院,今年第一季度,全国 300 个城市土地出让金总额为 8281 亿元,同比减少 16%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为 6950 亿元,同比减少 11%。全国 40 个大中城市中共 21 个城市出让金同比增加,涨幅前十均为二线城市;降幅前十城市中,仅杭州、武汉季度收金过百亿元,哈尔滨同比降幅居前。

而到了 3 月,全国 300 个城市土地出让金总额为 2826 亿元,环比增加 36%,同比减少 11%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为 2458 亿元,环比增加 41%,同比减少 3%。

其中,以下 10 个城市的第一季度土地出让金增幅波动极大——北海尽管土地出让金较低,为 18.8 亿元,但同比增幅达到了 1664%,大连 78.9 亿元增幅 1241%,温州 49.7 亿元增幅 687%,南宁 153.3 亿元增幅 640%,热点城市厦门 21.1 亿元增幅达 416%,三亚 22.4 亿元增幅 402%。另外,太原、银川、兰州、合肥的同比增幅也都超过或接近 100%。

不过,也有部分城市已经嗅到了政策收紧的信息,尽早做了调控升级打算。

比如,北京上周收紧国管公积金政策,贷款按照认房又认贷执行;深圳印发《深圳市住房和建设局开展房地产市场领域 " 楼霸 " 专项整治工作的方案》;《关于调整长沙市第二套住房交易环节契税政策的通知》要求,在长沙市范围内停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策,即对个人购买家庭第二套改善性住房,按 4% 的税率征收契税;合肥市住房保障和房产管理局就进一步规范商品房销售行为发布紧急通知;济南住建局与公安局联合发布通知,辟谣楼市松绑传言。

哪些城市可能被预警?

虽然住建部并没有直接指出预警城市,但从一些城市近期的市场表现可见端倪。

业内人士一般认为,楼市存在一条上涨 10% 的红线,超越该线便可能触发调控。

从拍地情况看,中原地产首席分析师张大伟表示:"3 月下旬以来,部分城市的土地市场相比 1~2 月的低迷有所恢复,其中包括合肥、天津、杭州、温州等城市,卖地数量有所增加。4 月包括无锡、苏州、广州等城市的土地市场也有明显升温。"

易居研究院智库中心研究总监严跃进也向《每日经济新闻》记者表示:" 杭州、合肥、大连等城市近期地价上涨过快,可能是预警的对象。"

可以预见的是,近期楼市上涨超过 10%,土地市场溢价率过高的城市,例如西安、杭州、南宁、济南、青岛、郑州等城市,存在较大的被预警可能。

以杭州为例,其虽然 3 月新房售价仅上涨 6.6%,但第一季度经历了火爆异常的土拍。

3 月 29 日,杭州土地市场 5 宗住宅用地出让,单日揽金 73 亿元。其中,萧山市北地块共有 20 多家开发商竞争,经过 74 轮后到达封顶楼面价并进入竞自持环节。最终,地块经过 95 轮拍卖由绿城以 19.7 亿总价、25768 元 / 平方米楼面价、49.81% 溢价率和 22% 自持拿下。

记者留意到,3 月杭州以 36% 的宅地平均溢价率位居 10 个大中城市首位,有 3 宗宅地在达到最高限价后以竞自持方式成交,溢价率均超过 49%,为今年以较高溢价率成交的地块。

不过," 接下来楼市不大可能完全管控,因为当前整体市场平稳,没有明显地涨跌,后续应该以‘一城一策’为主,对过热的降温,对疲软的促进,保持市场稳定。" 严跃进最后说。

根据国家统计局数据,《每日经济新闻》记者发现这些城市有可能位列住建部预警名单。

新房方面,3 月份比去年同期上涨超过 20% 的有 4 个,分别是西安、呼和浩特、贵阳、丹东;同比上涨超过 10% 的有 42 个,如下图:

二手房来看,涨幅超过 20% 的城市只有 1 个,即呼和浩特,涨幅为 20.8%。超过 10% 的城市有 16 个,如下图:

(制表:每经记者 王佳飞 封面图片来源:摄图网)

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