福寿园会成为投资者的墓地吗?

阿尔法工场 09-12

福寿园 ( HK:01448 ) ,本来是一门非常好的生意。

一方面随着老龄化以及城镇化率的提高,对墓地的需求是稳定增长的。另一方面国人把死看成一件非常大的事情,所以有 " 死生亦大矣 "" 死者为大 " 等等说法,这样一来,墓园以及殡仪服务的价格变得没有那么敏感了。

再加上中国人多地少,墓地的稀缺性会越来越凸显。

所以,有着大量墓地储备的福寿园(公司的可用于墓位销售的土地面积约有 2.17 百万平方米)一方面受益于这种稳定增长的殡葬服务的刚性需求,另一方面受益于储备的墓地价格的稳步提升。

但是日前民政部的一纸 《殡葬管理条例》意见稿,彻底转变了投资福寿园的投资逻辑。

征求意见稿的影响

征求意见稿主要从这几方面影响福寿园的投资逻辑:

【1】突出公墓公益属性,规范指导殡服价格。

鼓励提倡不占地方的安葬比如海葬树葬且政府给与补贴;大量的骨灰存放由政府建立骨灰堂,收取少量管理费甚至不收费;入土式的公墓分为公益性与经营性,公益性公墓由政府定价,经营性公墓由政府在市价的基础上指导定价,后期政府会加大公益性公墓土地供给。

这条文件精神,会从两方面影响福寿园的投资逻辑:

一是被剥夺了定价权。当然可以预计,由于福寿园提供的需求是真实存在的,所以价格管制之后,福寿园会以其他的一些收费方式来规避政府的指导价格。

另一方面,就是政府提供的公益属性的殡葬服务会对福寿园的产品形成的替代效应。但是公益属性的殡葬服务只能满足基本的殡葬需求,更高级的、定制化的服务还是会由福寿园这种经营性的公司来提供。所以可以预期冲击不会太大。

【2】县级以上人民政府应当将殡葬事业纳入本级国民经济和社会发展规划,将殡葬设施建设纳入城乡规划和土地利用总体规划,优先保障公益性殡葬设施用地,将基本殡葬公共服务和殡葬管理工作经费列入财政预算,并及时足额拨付。

这条文件精神意味殡葬服务以后主要由政府提供,对福寿园的外延拓展不利,福寿园依靠兼并收购的发展方式受阻。

【3】明确墓位规格。

征求意见稿中对公墓墓位占地面积、墓碑高度和使用期限都提出了严格限制,其中安葬骨灰的独立墓位占地面积规定不得超过 0.5 平方米,合葬墓位的占地面积不得超过 0.8 平方米,安葬遗体的墓位占地面积不得超过 4 平方米,墓碑高度不得超过地面 0.8 米。

独立墓位面积原来规定是 1 平米,现在 0.5 平米。这条文件限制了福寿园的定制化服务的能力。

综上,征求意见稿使得福寿园外延扩张的发展被限制,定价能力被剥夺,定制化服务的能力被消减,整个投资逻辑已经发生变化。

福寿园的基本情况

我们首先来看下福寿园的营收构成:

从上图可以看出,福寿园主要还是通过提供墓园赚钱,就相当于给逝世者盖房子。

当然跟这些年一二线的房地产价格一样,墓地的价格也是节节攀升的,进一步加重了社会的焦虑。

我们来看一下福寿园的毛利率和资产收益率:

首先,福寿园的毛利率是相当高的,达到了 80% 左右。并且 13 年上市以来基本是呈上升状态。净利润率也是很高的。

但是福寿园的净资产收益率只是 15% 左右,并不能说是暴利。基于其提供的差异的化服务,如果是针对天价墓而打压福寿园是没有理由的。

我们再来看一下,福寿园销售占比前三种类型的墓园价格自 2013 年来的价格变化:

从上表可以看出,定制艺术墓的价格是节节攀升的,13 年在其他墓地价格都大幅下滑的时候,其跌幅最小,并且随后的价格升幅最大,六年升幅为 62%,其营收占比约 30%。

如果按平均 4 平米的面积算,均价已经超过 10 万。这似乎也告诉我们一个道理,买房子要买最好的,易涨难跌。

其他的成品艺术墓与传统产品墓的价格涨幅不大或者是下降的。应该与福寿园进军其他二三线城市有关。

墓地价格在世界上是什么水准?

实际上不止中国,墓地天价是大城市的一种普遍现象。

包括纽约、伦敦等,城市人口增加让生者、死者之间的土地争夺越发严重,墓地价格随着房地产价格一路飙升。

就算在通常采取火葬的亚洲,安放骨灰盒的空间也在变得稀缺。这也与政府鼓励甚至强制火葬有关。

美国纽约中心城区曼哈顿已没有死者的容身之所。前纽约市长艾德 · 科赫在 2008 年向曼哈顿下城三一教堂支付了 2 万美元的墓地费,才得以在曼哈顿入葬。

而在穷人较多的布鲁克林区,墓地价格几乎与住宅持平。面积仅为 756 平方英尺(1 平方英尺 约等于 0.09 m2)的墓地标价就达到了 32 万美元;而公墓对面一个 1800 平方英尺的单体家庭住宅售价为 100 万美元。另

外,我们也可以从热播剧《billions》里面看到身为主要配角的 Wags 对一块曼哈顿小小墓地的执着。

在日本,政府甚至发明了 "IC 卡自动式骨灰灵堂 "。" 你坐在一个房间里,刷 IC 卡,系统会从地下室调出你的亲友的骨灰盒。"《规划死者》一书的作者库茨说。

位于罗马中心区的维拉诺墓地,地下 1.8 平方米区块的价格约为 2.4 万欧元,这比包括罗马在内的意大利中部每户家庭 1.87 万欧元的年均收入还要高。

为了让较为贫困的居民 " 死得起 ",罗马市政府推出位于地下十层的 " 低价墓室 ",价格仅为 320 欧元,但目前也面临 50% 的价格上涨。

小结

中国的大城市人多地少,墓地资源跟土地资源一样稀缺。

墓地市场像房地产一样也会有多层次的需求,增加土地供给与廉租房是应该做的,但是试图按住豪宅别墅的面积和价格,不利于资源有效率的配置。

最后,福寿园的投资逻辑主要的变化的有两方面:一是、对高端墓地价格的限制,会直接导致福寿园的利润受损。二是、政府加大投入后挤占市场的空间,福寿园的天花板降低。

但是经过前天(9 月 10 日)的大跌,考虑到福寿园丰富的墓地储备以及社会对墓地的多层次需求,福寿园已经有一定的投资价值。

来源 :http://www.gongchang.fund/news-detail-18938.html

相关标签: 投资者 房地产 豪宅 收益率

阿尔法工场
原网页已经由 ZAKER 转码排版 查看原文
最新评论
lypat2008
09-14
接下来可以卖空气,不交钱不许呼吸。
分享 返回顶部