引领未来办公潮流,WeWork 的独到之处在哪里?

36氪 02-09

编者按:作为国际范围领先的联合办公服务企业,WeWork 目前也成为了全球第六大最具价值的初创企业。去年,WeWork 的估值达到了 200 亿美元,抛开这一估值是否客观不谈,这样一家面向小型企业和自由职业者出租短期办公空间的公司是如何取得投资者和大企业成员的青睐呢?WeWork 的独到之处在哪里呢?本文作者 Laura Bliss。

2017 年 3 月,《大西洋月刊》(The Atlantic)位于纽约分部的编辑和作家都将办公地点换到了布鲁克林的一处 WeWork 联合办公空间。我清楚地记得我们搬过去之后第一次上班的场景:就像是进入了千禧年一代的世界。厨房供应工艺啤酒和各种饮料,穿着牛仔裤、一身休闲装的上班族在木质装修风格的共享空间敲击着各自面前的手提电脑。一位 WeWork 的 " 社区经理 " 向我们展示了一个四周玻璃墙的办公室,这里的空间很小,我和同事坐下之后甚至可以相互击掌。坐下之后,我们不禁暗自思忖,自己是否真的置身于未来的工作环境潮流之中?

一开始,《大西洋月刊》的工作人员告诉我们目前这个安排只是暂时的,我们真正的办公室目前正在翻新中。但到我撰写这篇文章的时候,我仍然坐在这里。如果 WeWork 能一如既往的坚持下去,那我们很有可能会一直留在这里。

据 VentureSource 数据显示,WeWork 是国际范围内领先的联合办公企业,也是全球第六大最具价值的初创企业。去年,WeWork 估值为 200 亿 美元,对于一家主要面向小型企业和自由职业者出租短期办公空间的公司来说,这一数字着实令人感到震惊。但是,正如 Uber 和 Airbnb 一样,WeWork 的自我定位也是很高,致力于带来颠覆性革命意义的变化。WoWork 提倡 " 人性化 " 的工作方式,通过恰到好处的灯光、合适的零食小吃以及志同道合的人,将办公场所变成一个更具创造力的地方。

WeWork 可以说,目前自己正在转变白领工作者的工作方式:它在全球 20 个国家共 207 个城市地区拥有 175000 名 " 会员 ",并计划在今年将这一规模扩大一倍。WoWork 领导层表示公司并不是一个房地产企业,而是一个 " 社区企业 "。

但这一业务究竟是不是价值 200 亿美元,还存在争议。专门致力于共享办公空间的企业之前也不是没有。正如《华尔街日报》在去年秋天的一篇报道中所提到的那样,办公空间租赁企业 IWG 所管理的办公区域面积是 WeWork 的五倍之多,但市值却只有 WeWork 的八分之一左右。即便是 WeWork 的联合创始人兼 CEO Even Adam Neumann 也承认如果只是根据租出的办公空间或者是收取的租金来看,那公司估值存在虚高问题。他在 2017 年接受《福布斯》采访时曾说道:" 没有人会投资一家价值 200 亿美元的联合办公服务企业,根本没有这么高的估值。我们现在的估值更多地是基于我们的能量和能力,而不是根据收入。"

Neumann 的这一声明令人侧目。无论 WeWork 联合办公场所的娱乐休闲配置以及能提供的投资创业支持资源有多么诱人,都不足以解释最近推动公司大幅增长的这 44 亿美元风险融资。那一个个狭窄的办公空间所承载的东西也绝不止呈现在我们眼前的那么简单。WeWork 的真正价值可能确实如 Neumann 所说,在于这种肩并肩的 " 能量 ",而不是你所设想的那个社区。

  普通的 WeWork

转租办公空间并不是数字时代的创新产物。但将一群志同道合的承租人放到一起形成一个联合办公社区确是后来的想法。这一想法最早可能可以追溯到 20 世纪 90 年代的欧洲黑客空间,独立的程序员在阴暗的地下室中交换编码技能。几年后,美国开始出现类似的场所。2005 年,出现了第一个真正意义上的联合办公场所,位于旧金山教会区。之后,Google 软件工程师 Brad Neuberg 在旧金山 Dogpatch 社区创立了一个名为 Hat Factory 的联合办公场所,自称是 " 极客和媒体黑客的社区办公空间 "。

第一波联合办公空间的发展浪潮相对规模较小,是由独立的承包商和具有新一代改良主义的一些个人来发起。第二波联合办公空间的发展浪潮则是为了响应独立工作模式的兴起。2008 年的金融危机使得各个企业和雇主不得不削减员工工时,甚至大幅裁员,在新兴的零工经济(由工作量不多的自由职业者构成的经济领域)发展下,自由职业者队伍迅速壮大。正如你现在能在 WeWork 看到的那样各行各业的人都有,有自由撰稿人,也有劳工组织者,有财务顾问,也有应用程序开发员。

在经济衰退时期,Adam Neumann 的处境也比较艰难。当时他在纽约布鲁克林码头区的一处工业大楼里经营了一家童装公司,由于经济不景气,他就和几个朋友一起将大楼的部分办公空间对外出租来增加一些额外的收入。事实证明,客户对此的需求比他们预期的还要高。2010 年,具有以色列集体社区成长背景的 Neumann 与毕业于俄勒冈大学的建筑师 Miguel McKelvey(同样具有集体生活背景)一起租用了几千平方英尺的建筑空间,这也是首个 WeWork 联合办公空间,供那些有创业特质和创新精神的人一起工作,一起娱乐。

从最开始,WeWork 就将创始人的抱负与联合办公公用性的根基紧密的结合在一起。Neumann 将 WeWork 描述为 " 资本主义的集体农庄 ",通过企业赞助商的支持鼓励成员多交流、多沟通、建立人脉、互惠互利。无论是通过线下的社区活动,还是线上的会员网络,都能形成真正有意义的联系,人们可以分享营销技巧、销售家具或者是组织加密货币的研讨会等。

尽管 WeWork 办公偶尔也会出现一些问题,但据我对纽约、华盛顿特区、波士顿以及洛杉矶等联合办公场所成员的采访发现,WeWork 联合办公场所相比那些压抑而单调的格子间办公室来说,会给人一种更为愉悦的工作体验。Liz Granda 为宠物所有者提供礼宾服务,她目前在曼哈顿大桥附近的一处 WeWork 联合办公空间办公,她表示:" 在这儿工作的人感觉很轻松,没人会一直盯着表看。" 这种欢快的办公气氛让这里的成员更愿意去参加一些社交活动,或者至少会让他们变得更为友好。Zero to Sixty Communications 公司负责人 Nicole Shore 在全国各地不同区域的联合办公空间工作过,她就是在 WeWork 的一次圣诞派对上认识了公司现在的平面设计师。 WeWork 拥有各种便利的资源,同时又有社区管理者来举办各种活动,给人的感觉就像是登上了一艘配套资源应有尽有的游轮一样。

当然,并不是所有的人都适合来到这艘游轮之上。许多房地产行业的观察者认为 WeWork 估值过高,它的积极扩张计划并不现实。虽然,有报道称该公司已经开始为一个房地产投资基金募资,但其实 WeWork 几乎没有什么实物资产。WeWork 的一贯做法就是签订整体建筑长期租约,达成多项财产协议从而与所有者达成最佳交易,然后溢价将空间分别租给有需求的成员(许多成员告诉我,从每平方英尺价格来看,WeWork 的定价比其他传统的地产租售供应商要高一些,但他们愿意为了这种投入使用的灵活性以及社区的工作氛围来支付这额外的费用)。这其实是一个典型的租赁套利模式,商学院教授肯定会告诉你这种模式存在很大的风险:如果经济再次走衰,对办公空间的需求可能会随之降低,这样就会空出许多办公位。

投资者以前就见证过类似事情的发生。IWG 在 20 世纪 90 年代(当时公司名字是 Regus)曾一度在风险资本的支持下迅速扩张,但在网络泡沫破裂之后却只能寻求破产保护。那除了富有魅力的领导风格和崇高的言辞修饰以外,WeWork 这家年轻的企业的独到之处究竟在哪里呢?一位业内资深人士曾在接受《华尔街日报》采访时表示:"WeWork 只不过是粉刷一新的 Regus 而已。" 美国专业地产界杂志《The Real Deal》的一位房地产专题记者 Konrad Putzier 告诉我说,许多投资者之所以纷纷下注,是因为被 Neumann 迷惑了。

  WeWork 的独到之处

WeWork 的自我定位非常具有战略意义。越来越多的联合办公成员是来自 Facebook、亚马逊、通用电气、IBM、美国银行以及其他数百家大型企业的雇员,而并非是企业家或自由职业者。资产状况良好、发展稳定的大型企业员工是 WeWork 目前增长最快的客户群,占到了 WeWork 成员的 25% 以上。

在 WeWork,全球雇员超过 1000 人的企业被称为 " 企业 " 成员。负责企业成员的团队主管 Veresh Sita 告诉我,很多企业成员首次选择 WeWork 只是由于人员扩招而充当临时工作场所或者是开拓新市场时的一个前哨基地。现在,WeWork 也在积极争取这部分用户群,Sita 表示:" 我们的理念是‘来尝试一个月,就想一辈子都留在这。’ "

大企业能为 WeWork 带来的好处似乎显而易见:相比一些风险较高的初创企业以及不接地气的非营利性组织来说,Salesforce、汇丰银行和 Facebook 这样的大企业应该是更可靠的分包商。那对于这些大企业来说又有什么好处呢?据 WeWork 估计,与传统的办公空间相比,WeWork 能为企业会员节省 25%-50% 的运营费用。但据 WeWork 成员表示,相比节省的成本来说,其实是 WeWork 的便利性和前沿元素吸引了他们。毕竟对于一些大型企业来说,尤其是传统企业来说,它们不擅长为员工提供符合他们期望的福利和便利。Liberty Mutual Insurance 全球消费市场创新部就设在波士顿的一处 WeWork 联合办公空间内,该部门副总裁 Adam L'Italien 表示:" 我们已经成为公司其他部门的人才供应支柱,我们也可以向用户证明,我们并不是如他们想象的那般——就是一种古板的保险公司形象。"

当然,WeWork 对入驻成员的积极影响绝不止这一点。在 2016 年 WeWork 试运行阶段,微软就曾为美国三个城市的销售人员租赁了相应的 WeWork 办公空间,可供他们自由选择。几个月后,80% 以上的微软销售人员表示,在 WeWork 空间办公能够让他们的工作更有成效。

WeWork 也在尝试将这种能够提高员工生产力的想法推销给企业成员。Sita 告诉我,WeWork 计划在办公空间安装数据采集传感器和面部识别软件。这样一来,WeWork 就能监控员工如何使用自己的空间:他们怎样调整办公桌?他们在办公室的哪个区域来办公?甚至包括他们在会议上的参与度如何等等。据 WeWork 表示,他们永远也不可能使用这些数据来追踪员工个人的动向,这只是为了让他们所在的企业可以准确地租用合适的空间,同时也是正确的空间。工作场所战略总监 Phil Kirschner 向我们描述了这样一个未来:用户可以在世界范围内任何一个 WeWork 找到自己的工作场所,坐下之后,办公桌能自动调整到他惯用的合适高度。

在这一人体工程学的未来场景成真之前,WeWork 可以为企业成员提供的一个价值可能与久经考验的一个房地产领域的真理息息相关:完全取决于地理位置。微软员工指出,WeWork 分散化的联合办公场所对于他们拜访客户来说更为便利。其他企业成员也表示员工入驻 WeWork 之后,也能从新社区环境中受益。会计巨头毕马威在曼哈顿的 WeWork 联合办公场所租赁了 50 张办公桌,公司管理层表示最大的一个收获就在于员工能够接触到 WeWork 其他社区成员的创业才能。毕马威创新实验室现在的总监 David Pessah 之前就是在这一个 WeWork 联合办公空间办公,只不过之前他的雇主是一个类似于 Snapchat 的初创企业。在之前的联合办公过程之中,他与新任上司多次偶然碰面,然后彼此寒暄几句,最终为他带来了现在的这个工作机会。Pessah 告诉我:" 如果不是在 WeWork 这里办公,我不确定我是否会申请毕马威的工作,也不确定是否对这样的职位感兴趣。WeWork 让这样的职业过渡变得更为轻松。"

Sita 表示,WeWork 很快就会为一些企业成员提供一项便利,那就是让他们自己可以在一定程度上决定成员在 WeWork 的具体工作场所。他举了一个例子:例如有一家大型制药品牌商想要同生物医学初创企业建立合作,那 WeWork 就可以挖掘有意向的成员或者有合作兴趣的初创企业来让它们与这家大型药企成为邻居。Sita 说道:" 每一家初创企业都想成为一家大企业,每一家大企业也都是从小企业发展而来,我们认为自己有义务为这两类企业建立起联系。"

这样的安排计划并不仅仅是 WeWork 这种公司的一个关注重点,像 Jane Jacobs 这样的 20 世纪城市理论家以及 Robert Lucas 这样的知名经济学家都认为人才聚集能够推动当地经济和创新思维的发展,最近根据相关数据进行的研究也支持了他们的这一理论。从某种意义上来说,WeWork 正在顺势而为,乘着当下大都会中心城市已经出现的 " 创意集聚 " 的风潮,将这种人才集聚现象进一步强化,集中在几千平方英尺的甲级写字楼中。

那对于普通的联合办公成员来说这又意味着什么呢?Sita 表示,WeWork 将尝试根据位置来 " 平衡 " 成员组合。他强调,无论是通过知识共享、合作协议还是收购形式,普通初创企业只要靠近大企业,就总能找到自己的获益方式。他的这句话很有道理,至少在某些情况下是这样。但要知道,这里不只有大企业与小企业,还有其他类型的成员:素食餐具制造商、社会救助基金,对了,别忘了还有我们这些记者呢,我们也在这里工作。大企业会有什么用得上我们的地方呢?我们又需要大企业来提供些什么便利呢?我们被迫离开的日子可能会很快到来,可能是因为经济衰退,也可能是因为 WeWork 疏忽了我们。

原文链接:https://www.theatlantic.com/magazine/archive/2018/03/wework-the-perfect-manifestation-of-the-millennial-id/550922/

编译组出品。编辑:郝鹏程

相关标签: 微软 华尔街日报 facebook 创始人 ceo

36氪
原网页已经由 ZAKER 转码排版 查看原文
最新评论
搜索

相关阅读

分享 返回顶部