住宅限购之后,写字楼投资是下一个风口吗?

36氪 02-09

文 / 曾慧娟

有人说,投资写字楼,其实是在投资一个城市的未来。跨越经纬,在香港、巴黎、纽约,代表城市名片的标的都有著名的商务地标,如香港中心、洛克菲勒中心、蒙帕纳斯大厦。

高力国际提供的数据显示,2017 年北京共录得 33 宗整售交易,总金额超过人民币 450 亿元。物业类型涵盖写字楼、商务园、商铺、酒店及公寓物业,其中写字楼 ( 包括商务园 ) 仍是最受欢迎物业类型,其成交金额占总成交金额约 42%。同时多宗非办公物业在交易后,买家均有将物业改造为写字楼的计划。 

不仅投资火热,从租赁看其需求也是非常大,高力国际的数据显示,2017 年北京写字楼净吸纳量达 34.1 万平方米,较 2016 年上升约 77%,平均租金同比增长 0.4% 至 331.8 元 / 月 / 平米。 

通过这一轮楼市调控可以看到,市场对写字楼的需求仍然非常强烈,  面对火热的市场,该如何选择优质的写字楼标的物?

作者与一些高量级企业主的深入访谈中,发现一些规律:

跟热点、看布局

最近几年,北京的写字楼逐渐出现了多中心格局局面,  2018 年,丽泽金融商务区、通州新城核心区、首钢 - 门头沟京西商务区将成为写字楼供应的主力三大区域。三大商圈已规划入市总体量将达 500 万平方米以上,占全市总体供应量的 48% 左右。

而这三大商圈供应量虽然很大,但实际可售物业却非常稀缺,通州新城核心区目前可售项目几乎没有,而且由于 " 副中心 " 的概念,该区域的价值获取量已经趋于饱和,后期增值空间有限,而今年可以 " 摘果子 " 的丽泽商务区则完全没有可售物业,于是,占据长安街沿线首排的首钢 - 门头沟京西商务区名副其实的成为当下热度最高的商务集群热点投资区域。

重形象、抢稀缺

写字楼发展至今,已经不仅仅是作为办公用场所,同时还代表了企业形象,甚至反映了企业的资金实力。因此,很多业主购买买写字楼,资产保值只是其中一个要素,更重要的是 " 择邻而商 ",买家们以这个写字楼为门槛,结交新的生意伙伴,搭建信息交流,资金流通,商业合作,战略合作,企业联盟等更高级的化学反应。

比如纵观北京从 2016 年到 2035 年将近 20 年的城市总体规划,可以看到,长安街及其延长线、中轴线及其延长线,是北京定位政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心的载体。长安街及其延长线目前是各企业总部的聚集地,分布着华贸中心、万达广场、银泰中心、财富中心、国贸、世贸天阶、东方广场,金融街中心、泰禾长安、远洋大厦、绿地环球、凯晨大厦。 

长安街沿线写字楼是企业总部聚集地

目前占据长安街首排位置,且有双地铁和 shopping   mall 做配套的写字楼项目,只有长安天街唯一在售。

重产业、看政策

写字楼的交易主体是公司,它更像一块磁铁,不断吸引着人流、物流、资金流、信息流,刺激着大楼自身的发达人脉网络,产生巨大的财富效应以及强大的辐射扩散作用,这就是 " 写字楼经济 "。

作为地方政府,也是希望有更多的写字楼的,因为住宅是一锤子买卖,而写字楼内的企业,能带来就业与源源不断的税收。所以在北京的很多区域,都有明确的产业规划、对入驻企业的政策支持。 

回顾这两年的北京写字楼市场成交,金融、科技行业是成交的主力,办法数据显示,2017 年非银行金融、科技占据了写字楼市场 55% 的租赁交易面积。

目前中关村、望京都是科技 - 互联网企业的聚集地,但中关村的写字楼租赁一楼难求。从北京的产业规划看,门头沟有望成为下一个人工智能科技企业的聚集区。

1 月 2 日,中共门头沟区委、门头沟区人民政府在中关村展示中心举行的 " 改革优化营商环境、精准支持高精尖 " 产业发展政策发布会上,《中关村人工智能科技园建设方案》显示,门头沟区在 5 年后,将建成中关村人工智能科技园,成为具有全球影响力的人工智能科技创新中心。预计总投入 138 亿元 ( 21 亿美元 ) ,未来将有 400 家企业入驻,年产值约 500 亿元。

中关村人工智能科技园规划图

在政策上,该方案表明,今后属于成长型 " 高精尖 " 企业只要落户门头沟,就有机会获得一次性最高 300 万元的启动资金支持。

找洼地、重品牌

首钢 - 门头沟是今年市场热点投资区还有一个明显原因是,相比其他区域,这个区域受历史条件影响,写字楼的价格洼地效应非常明显,跟住宅价格倒挂严重,上涨空间不可小觑,找寻机会的线索固然是第一步,但如何在处于底部阶段主动介入,赢得先机,更为重要。对于企业而言,赢得先机也降低了办公成本。

此外,在洼地区域内选择具体项目时,虽然都是写字楼,但品质、内涵却有着千差万别。

大开发商更有品牌实力,它们有良好的资金周转能力,不会因为资金不足、开发无力而导致烂尾、延迟交房等现象;在施工质量上,大开发商的写字楼质量更好,更注重口碑,比如品牌高档电梯、亮堂气派的入口大厅、方正开阔的格局,是企业给客户的第一印象。

长安天街:双地铁 + 长安街 + 不限购

综合上述,位于长安街西延长线上的长安天街项目值得投资。首先,该项目为多家开发商联手打造,品质有保证,其次还有龙湖的天街大 MALL 做配套,天街系是龙湖地产其持有的主要品牌,在北京,随着长楹天街、时代天街、房山良乡天街、长安天街的相继入市,天街系产品完成了从 1.0 到 3.0 的升级,每一座天街都扮演了区域经济发展 " 引领者 "   的角色。

其次,该项目不仅占据了长安街首排的一线位置,还与地铁 S1 线和 R1 线双轨道交汇的上岸站直接接驳,交通极为便利。

再次,该项目享受 " 首钢 - 门头沟 " 的协同发展优势,距离中关村人工智能科技园只有一站地铁,该智能科技园又政府斥资 138 亿打造,将构建包括三项基础支撑(基础科学支撑、基础数据支撑、基础设施支撑)、三级产业体系(智能基础产业、智能核心技术产业、" 智能 +" 产业)、三类配套服务(产业服务平台、生活服务平台、生产性服务业)在内的人工智能产业生态,将与中关村科学城融为一体,使之成为中关村全球资本链、园区链、产业链、创新链的核心节点之一。

同时项目也在首钢特区发展联动板块内,首钢不仅是政府投入 2000 亿要打造的复兴城市新地标,也是 2022 年冬奥会组委会的办公地址,已规划或进驻首钢的项目包括国家队训练场地,配套建设冬奥广场等相关项目。随之而来的是,冰雪产业、体育产业等将催升大量高端商务、商业、办公的新需求,各个领域的公司对办公需求很大。

项目自身产品业态也很丰富,涵盖购物中心、商铺和写字楼,三类物业相互之间能形成资源共享。写字楼可以零距离享受购物中心、商铺的全配套,面积从 100-600 平米不等,可以整栋购买也可以整层购买,满足不同企业不同阶段的发展需求。

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相关标签: 人工智能 限购 写字楼

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