买下香港!中国楼市的“定价权”之争

楼市参考 02-08

文 | T 教授

内地资本正在越过 " 篱笆 " 攻占香港,准备打一场 " 围港救陆 " 的楼市战争。

商业地产服务及投资机构世邦魏理仕 2 月 6 日表示,2017 年内地资金投资香港商业地产的总额达 479 亿港元,同比上升 94%,内地资本已经占到香港整体商业地产交易额的 26%。

在内地资本的助攻下,2017 年香港商业地产市场交易总额达 1820 亿港元,创历史新高,较 2012 年录得的前最高纪录 1220 亿港元高 49%,较 2016 年的 860 亿港元高 111.6%。

(图表来源:克而瑞)

另一方面,在香港写字楼租赁市场中,内地资金亦占据主要位置

据世邦魏理仕数据显示,2017 年,内地企业在香港租用的写字楼楼面面积达 6.54 万平方米,较 2016 年上升 32%。

而在中环全部写字楼租赁市场中,内地金融企业占比更是高达 49%。

同时,在香港的土地市场,内地资本也是豪气冲天。

从 2016 年初至 2017 年三季度,内地开发商在香港住宅市场耗资 777.8 亿元拿地。

而即使是在 30% 印花税的辣招下,香港的豪宅市场在 2017 年也是火的发烫。

截止 2017 年 10 月,香港超过 3000 万港元的豪宅成交量创同期新高,豪宅价格升幅达到 12% 左右,买家主要为来自内地和香港的富豪。

从土地市场到商办市场,再到住宅市场,2017 年的香港,遭到了内地资本的全线轰炸。

内地资本缘何要转战香港?又会对内地楼市产生什么样的反作用?

▌内资 " 轰炸 " 香港的两大现实需求

内地资本转战香港,主要基于两大缘由,

一是政策鼓励及发展需要,内地企业有南下香港的需求。

虽然近年来,上海、北京等金融中心的地位也在不断的提升,但因为制度等原因,香港仍是中国全球化程度最高的金融中心,也是内地资本进出世界的门户。

尤其是近来,沪港通、深港通的开通,打通了港交所与深交所、上交所的联通,进一步巩固的香港金融中心地位,内地的南下资金已经占到港交所日交易量的 6%。

恒生指数更是成为 2017 年全球表现最好的大盘指数。

另一方面,因错失阿里的教训,港交所也在积极改革吸引内地优秀公司香港上市,如阅文、众安等明星股均选择在香港上市,盛传的小米、陆金所,乃至沙特国家石油公司,也将选择香港。

所以,受益于政策上内地与香港联系的不断加强,内资企业纷纷谋求在香港发展。已经入驻香港中大型中资银行,为了加强与客户交流,发展壮大业务,而保险公司和资管公司则是受益于政策上的鼓励和放宽,争先进入香港,而科技公司也看好了香港的国际化市场和优质人才供应,纷纷落脚香港。

中资机构的大量需求填补了本地或外资机构外溢的需求,虽然租金已经高得令人咂舌,旺盛的需求仍将驱动租金和售价水平向上走。

二是香港的土地供给严重失衡,抢到即赚到。

众所周知,香港的高房价不是因为没有地(香港土地开发程度只有 23.6%),而是受各方因素掣肘,供应严重不足。

如商办市场,据港府统计,2017 年写字楼落成量从年中的 27.5 万方降至 9.5 万方,再如供应在紧张的中环,仅剩一块地未卖出,新落成的写字楼资源近乎枯竭。

未来香港可能的新增供应主要来自于写字楼的翻新重建、以及其他用途地块的再利用。

住宅市场也是如此,香港政府一直强调增加供应调节房价的方针,但目前落成量仍远低于回归前的水平,而香港房委会数字显示,未来 5 年公营房屋建屋量每年均不达标。

所以,对内资企业来说,不论是土地还是已建成物业,抢到即赚到。而大量的内地资本的涌入,将会进一步推高香港的房价,甚至控制香港房价的定价权。

那么,现在新问题来了!

▌间接提升了购房客对内地房价的预期

香港楼市的旺盛,对内地楼市是利好?还是利空呢?

在笔者看来,虽然香港与内地之间有一道无形的篱笆,不能将两个市场混为一谈,但因为地缘和经济的关系,香港房价将会成为内地城市尤其是北上广深等一线城市房价的 " 锚 "。

不管懂不懂经济学,想必大家都熟悉一个现象,即在评判一件商品价格高低时,我们喜欢比价,或以历史价格为参考、或以同类价格为参考。

虽然对于内地城市的房价,在未来是涨?还是跌?大家莫衷一是。但对于不同城市房价的上涨极限,心理还是有谱的。

比如,四线城市的房价即为五线城市房价的上限,三线城市的房价即为四线城市房价的上限,二线城市的房价即为三线城市房价的上限,一线城市的房价即为二线城市房价的上涨极限。

同理,香港房价即是比无可比的北上广深一线城市房价的 " 安全锚 "。

只要香港房价还继续保持着对北京、上海、深圳的剪刀差,在那些不差钱的全国土豪眼里,北京、上海、深圳的高房价就是安全合理的,甚至可以通过拉升香港的房价来抬高公众对北上深的房价预期。

内地资本 " 轰炸 " 香港,可谓是一场既赢 " 面子 " 又赢 " 里子 " 的战争。

相关标签: 房价 楼市 写字楼 香港

楼市参考
原网页已经由 ZAKER 转码排版 查看原文
最新评论
搜索
分享 返回顶部