干货 | 北京二手房小区大降价名单 看完心疼

36氪 01-12

文 / 曾慧娟

北京 "3 · 17" 开启的史上最严一轮楼市调控,至今已经执行了 10 个月," 降价 "、" 限价 " 是今年房市最明显的两个特点。

据伟业我爱我家市场研究院数据统计,2017 年北京全市二手住宅网签总量为 136237 套,环比 2016 年全年下降 50%,在 2009 年到 2017 年之间仅高于 2011 年及 2014 年,排在近九年倒数第三位。

从价格上看,从 5 月份开始直至年底 12 月,市场迎来了连续 8 个月的回落,12 月份的二手住宅成交均价较高点时相比已经累计下跌 15%。

这也是 2009 年以来,房价下降时间最长的一次。2009 年至今有三次严厉调控的年份,一次是限购出台的 2011 年,二手房价格从 9 月份开始连续下跌,2012 年 2 月份回升,历时 5 个月;第二次是 2013 年 3 月份 " 京十九条 " 出台,之后从 2014 年 5 月份开始连跌 5 个月份,10 月份又开启了涨价模式;第三次就是 2017 年的 "3 · 17" 政策。

那么,连续降价 8 个月,你知道北京现在降价最多的小区是谁吗?今日,36 氪联合云房数据研究中心独家发布 "2017 北京二手房小区跌幅榜 "、"2017 北京二手房小区涨幅榜 ",上榜小区都是 12 月份房价和 3 月份 "3 · 17" 政策出台当月的房价相比,明显涨幅和降幅的典型小区。但在以跌为主的市场中,也并不是每个小区都在降,总有那么一些 " 房坚强 ",甚至单价涨幅超过 3 万元 / 平米。

具体榜单如下,先看降幅榜单。(注:数据全部来源云房数据研究中心)

老房、学区房降价最多

从降价较多的小区看,并非密云、平谷这类远郊区县的房源降价多,城六区房龄相对较大的社区房价降幅也较大,前期房价涨幅过快的城市核心区的老旧学区房房价降幅也大。

亮甲店甲 1 号院比 3 月份的价格低了 32120 元 / 平米,西城区的百万庄子区降了 30369 元 / 平米,同样位于西城区的榆树馆西里单价也降低了差不多 3 万元 / 平米,这几个小区的共同特征是虽然都属于四环以内,房子老旧而且户型很小,榆树馆西里位于西直门附近,属上世纪 80 年代的房源,百万庄子区位于车公庄附近,房龄有 60 多年。

与 3 月相比单价降 2 万以上的部分小区

各区县楼盘与 3 月相比降价的 10 个典型楼盘

朝阳区

东城区

丰台区

海淀区

石景山区

通州区

西城区

昌平区

密云区

平谷区

对于想买房的刚需一族,今年大幅降价是否会延续?伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,2018 年中央经济工作会议再次强调 " 房子是用来住,而不是用来炒的 ",可以预见,2018 年北京的调控政策基本不会放松,市场出现反弹的可能性很小。

但基于北京二手房市场本身的庞大体量和 2017 年需求被冰封,2018 年北京二手房有望恢复到 15 万套左右的年均水平。首次置业以及改善换房的刚需则会成为市场交易主力,投机炒房不会有生存空间,市场杠杆、市场风险都会处在可控的范围内,市场整体更加平稳健康。房价方面,在政策稳定的情况下,房价基本也会延续当前稳中有降的趋势,但降幅会收窄。

对于买房人来说,因为二手房的价格受到多种因素影响,如装修程度、周边配套、楼层地理位置、楼层朝向面积、税费、业主售房急迫度等,即使同小区内,总价都可能相差几十万。因此,要多在同等条件下进行价格比较。

此外,刚需的主战场除了二手房,2018 年还是共有产权房、限价房集中供应的一年,2017 年北京共完成共有产权住房用地供应 38 宗,共计提供共有产权房近 4 万套,既有像海淀、石景山地区这样的地段、交通、配套都尚可的地块,也有延庆、怀柔、平谷这些远郊地区的地块,前者价格和地块周边的二手房比较,也比较理想,但这些地块 " 狼多肉少 ",竞争非常激烈,但远郊区县没有地铁,配套一般,如果上班在市区,通勤成本很高。

涨幅榜单:个体差异较大,成交量占全市 2%~3%

在今年整体房价下降的大趋势下,云房数据研究中心的数据显示,全市大概有 2%-3% 的房源,房价竟然逆势上涨。但这些涨价房源并不具有太大参考意义,因为部分小区一年的成交量不足 10 套,成交与否跟房子个体和需求个性化偏好有很大关系,比如户型好、面积小、装修好等。另外,该榜单中,由于平谷、通州、石景山小区大部分下降了,抗跌榜单未能筛出 top10 小区,故不做参考。

各区域具备抗跌性的小区

西城区

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